2020年，房地產(chǎn)行業(yè)以一種新的打開方式行進(jìn)。

“房住不炒”為主基調(diào)的政策環(huán)境更加穩(wěn)定，行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健，與此同時(shí)，城市開始分化，行業(yè)細(xì)分垂直領(lǐng)域開始分化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)開始嘗試與互聯(lián)網(wǎng)、直播等全新的方式擁抱、融合。

這種穩(wěn)健、分化、擁抱和融合為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更多新的生機(jī)。12月8日，一場由中國房地產(chǎn)報(bào)、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、中房報(bào)新媒體、中房智庫主辦的“2020中國房地產(chǎn)總評(píng)榜大會(huì)”，將這些百年未有的行業(yè)新生機(jī)進(jìn)行了思想裂變，大會(huì)理性觀察、客觀分析對(duì)房地產(chǎn)下一步行進(jìn)愈發(fā)有益并重要。

栗文忠：萬億養(yǎng)老藍(lán)海將是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型契機(jī)和抓手

中國房地產(chǎn)報(bào)社社長、社委會(huì)主任栗文忠

2020年，是人類歷史上一個(gè)備受煎熬之年。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，更是難上加難。一邊是“在新冠疫情‘黑天鵝’發(fā)生以來，房地產(chǎn)業(yè)遭受到了比以往更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)：債務(wù)逼近、融資壓力增大、破產(chǎn)重組不斷、利潤下滑；行業(yè)高速增長的步伐也慢了下來”。

一邊是 “土地供給側(cè)、金融供給側(cè)、產(chǎn)品供給側(cè)都在發(fā)生著深刻變化，消費(fèi)需求也在迭代升級(jí)，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出了更高要求，也是更大挑戰(zhàn)。” 中國房地產(chǎn)報(bào)社社長、社委會(huì)主任栗文忠表示。

困難與挑戰(zhàn)既是巨大的，也是必須直面和化解的。栗文忠認(rèn)為，盡管面臨回調(diào)，但房地產(chǎn)業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支撐體。當(dāng)前行業(yè)演進(jìn)中的變化與機(jī)遇需要企業(yè)對(duì)微觀領(lǐng)域細(xì)心體察，從經(jīng)濟(jì)韌性、產(chǎn)業(yè)積累、科技發(fā)展、人口動(dòng)向等多個(gè)層面思考投資布局，調(diào)整發(fā)展方向。特別是在“房住不炒”的政策基調(diào)及長周期發(fā)展環(huán)境之下，企業(yè)要生態(tài)化布局，科學(xué)轉(zhuǎn)型發(fā)展，擁抱創(chuàng)新，擁抱服務(wù)，適應(yīng)消費(fèi)者需求，要在激烈的市場中提升全面競爭能力。

“中國房地產(chǎn)行業(yè)有著可期的前景，尤其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)萬億藍(lán)海的來臨，將會(huì)是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)好時(shí)機(jī)”栗文忠認(rèn)為。與此同時(shí)，他還表示，“中國房地產(chǎn)報(bào)作為房地產(chǎn)行業(yè)主流權(quán)威媒體，今年以來在一體化平臺(tái)發(fā)展、精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)扶貧和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面做了扎實(shí)調(diào)研與推動(dòng)。

“今年下半年以來，中央十三部委連續(xù)發(fā)文，釋放養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療康養(yǎng)、養(yǎng)老金融、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)的利好消息、政策。中國房地產(chǎn)報(bào)社今年3月也開始探索如何將政府、市場、家庭、老人聯(lián)合在一起，解決社會(huì)化養(yǎng)老問題。”栗文忠說。他透露，“中國房地產(chǎn)報(bào)社最近正在籌建中國養(yǎng)老驛站統(tǒng)籌聯(lián)盟和統(tǒng)籌集團(tuán)，響應(yīng)倡議的企業(yè)有榮盛集團(tuán)、偉光匯通、中房集團(tuán)等。未來，上萬個(gè)養(yǎng)老驛站的建成將為社會(huì)化服務(wù)奠定更好的基礎(chǔ)。”

楊開忠：土地城鎮(zhèn)化率不夠造成高房價(jià)

楊開忠教授

“過去幾十年，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得的成績有很多解釋，其中一個(gè)非常重要的因素就是重塑了我國的國土空間格局和經(jīng)濟(jì)地理化。”中國社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所教授楊開忠認(rèn)為，“目前中國的發(fā)展即將進(jìn)入新階段，新階段發(fā)展主線就是貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，形成新發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)新發(fā)展目標(biāo)。這個(gè)過程中非常重要的一件事情就是要優(yōu)化空間布局，形成優(yōu)勢互補(bǔ)、高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局”。 

對(duì)于重塑空間布局和國家經(jīng)濟(jì)地理，楊開忠認(rèn)為要做四件事：第一，把空間放在統(tǒng)攬全局的戰(zhàn)略高度，大力提升空間品質(zhì)；第二，要合理地調(diào)節(jié)中心城市、城市群以及經(jīng)濟(jì)核心地帶的人口和經(jīng)濟(jì)密度，實(shí)現(xiàn)一種有效機(jī)制；第三，要把人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)從不同尺度上的相對(duì)邊遠(yuǎn)地區(qū)、生態(tài)功能區(qū)、以農(nóng)業(yè)為主要功能的地區(qū)，向中心城市和城市群集聚；第四，要消除空間上、區(qū)域上、層次之間的分割，推進(jìn)更加深度的空間一體化。

“目前空間品質(zhì)已經(jīng)成為我國發(fā)展一個(gè)短板，比如體現(xiàn)在地方空間上即讓老百姓娛樂的程度還不夠、通勤時(shí)間很長、房價(jià)很高等方面。”他認(rèn)為，“現(xiàn)在高房價(jià)是由很多因素決定，高房價(jià)嚴(yán)重影響了人民群眾的美好生活，另一個(gè)凸顯了供求關(guān)系問題，主要是土地城鎮(zhèn)化不夠”。

對(duì)于改革開放以來土地城鎮(zhèn)化速度滯后，楊開忠認(rèn)為，中國的特殊情況在于，改革開放初期要補(bǔ)歷史的賬。目前來看，我國土地城鎮(zhèn)化相對(duì)于人口城鎮(zhèn)化的速度是滯后的狀態(tài)，美國人口城市化率和土地城市化率之比是27.7%，我們是58.4%，兩倍還多一點(diǎn)。

另外，他認(rèn)為，土地城鎮(zhèn)化率不夠是導(dǎo)致房價(jià)高的主要原因。他給出一組全國土地城鎮(zhèn)化的數(shù)據(jù)，到2016年12月31日，全國城鎮(zhèn)土地中用于城鎮(zhèn)建設(shè)的土地的總面積是943.1萬公頃，不及人口只有我國1/4的美國在2010年的城鎮(zhèn)用地面積的1/3。

“為了使國土空間成為人民群眾高品質(zhì)的生活空間，我們應(yīng)該尊重城市化規(guī)律，著力優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)。”楊開忠表示，“同時(shí)要調(diào)節(jié)人口密度，推動(dòng)我國人口或經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效機(jī)制”。

單大偉：房企未來要較量的是誰更穩(wěn)更強(qiáng)

中國房地產(chǎn)報(bào)總經(jīng)理、中房同創(chuàng)董事總經(jīng)理單大偉

“在第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)行將實(shí)現(xiàn)之時(shí)，一場突如其來的新冠疫情給中國和全球經(jīng)濟(jì)帶來巨大沖擊。隨著中美博弈進(jìn)一步復(fù)雜化，從貿(mào)易摩擦全面延伸到金融、科技領(lǐng)域，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)也承受了巨大的壓力。”中國房地產(chǎn)報(bào)總經(jīng)理、中房同創(chuàng)董事總經(jīng)理單大偉說，面對(duì)這一復(fù)雜局面，中央提出深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，充分發(fā)揮我國超大規(guī)模市場優(yōu)勢和內(nèi)需潛力，構(gòu)建“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局。

在單大偉看來，“國內(nèi)國際雙循環(huán)”，疊加“三道紅線”金融監(jiān)管新規(guī)，以及“房住不炒”被明確寫入“十四五”規(guī)劃，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了深刻變革和新轉(zhuǎn)型階段，過去以高杠桿擴(kuò)張的模式將逐漸退出歷史舞臺(tái)，市場運(yùn)行邏輯將出現(xiàn)根本性改變。這種局面之下，企業(yè)既要顧及當(dāng)前，更要謀劃長遠(yuǎn)，轉(zhuǎn)型提質(zhì)、培育全面的市場競爭力。

對(duì)此，他提出三點(diǎn)建議，“戰(zhàn)略上，未來將不再是比誰發(fā)展得更快更大，比的是誰發(fā)展得更穩(wěn)更強(qiáng)，因此要籌劃更深層次的改革，更高水平的開放，化解發(fā)展中的梗阻點(diǎn)，進(jìn)一步釋放新的發(fā)展動(dòng)能；組織上，要增加組織活力，構(gòu)建內(nèi)部競爭機(jī)制，打造新的生態(tài)體系；在業(yè)務(wù)布局上，要多元化、創(chuàng)新化。未來發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)要告別過去杠桿化、簡單追求規(guī)模化的發(fā)展邏輯，邁向高質(zhì)量發(fā)展，為社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)重要價(jià)值與力量，給社會(huì)帶去來自中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新動(dòng)能。”

高國力：房地產(chǎn)業(yè)謀劃布局要依托“1+4+6+7”

高國力所長

“房地產(chǎn)業(yè)是我們國家經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)，同時(shí)也是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，是影響和決定經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展非常重要的任務(wù)和內(nèi)容。”研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的專家高國力表示，“今后更長一段時(shí)間，我們要進(jìn)一步聚焦到‘十四五’，從全國國土空間來看，從區(qū)域版圖來看，未來很多行業(yè)的發(fā)展，包括房地產(chǎn)行業(yè)的謀劃和投資，都要依托于‘1+4+6+7’的布局”。

“1”是“一帶一路”，這是開放型經(jīng)濟(jì)的總抓手，全國各地都在研究制定“一帶一路”高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案，同時(shí)也是落實(shí)國際大循環(huán)最直接的抓手，其中需要發(fā)揮不同地區(qū)在開放中的地位和優(yōu)勢特色。像東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，要推動(dòng)商品服務(wù)要素型開放，推動(dòng)其向規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)制、管理的制度性開放轉(zhuǎn)變，但中西部干不了，因?yàn)闆]有內(nèi)在的需求和動(dòng)力。但是中西部很多地方可以在“一帶一路”中把自己的資源優(yōu)勢、勞動(dòng)力成本優(yōu)勢、環(huán)境容量優(yōu)勢發(fā)揮出來，特別是要做好生產(chǎn)性配套和生活性配套的文章。

“4”是改革開放以來逐步形成的比較成熟定型的四大板塊：東部率先、西部開發(fā)、中部崛起和東北振興，已經(jīng)實(shí)施了二十多年，“十四五”的重要任務(wù)就是要進(jìn)一步精細(xì)化，精準(zhǔn)化地推動(dòng)政策落地和一些重大項(xiàng)目布局。

“6”是十八大以來中央部署和謀劃，逐步健全和完善的六大國家重大區(qū)域戰(zhàn)略。“前四大”是房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的地區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)是體量最大，最密集的板塊，我叫作‘點(diǎn)狀區(qū)域’，京津冀協(xié)同、粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化和成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈，在全國起到重要的戰(zhàn)略引領(lǐng)示范和輻射作用。房地產(chǎn)業(yè)也一樣，這些地方的房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該停留在低水平粗放式的擴(kuò)張，應(yīng)該更多著力探索高質(zhì)量發(fā)展、高效率、高附加值的信息技術(shù)支撐和新業(yè)態(tài)模式。

“7”是指在廣大的欠發(fā)達(dá)板塊，國土空間的布局和均衡發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都不能遺忘七大特殊歷史區(qū)，前四個(gè)是已經(jīng)實(shí)施了多年的老少邊窮，下一步要繼續(xù)強(qiáng)化扶持，優(yōu)化政策效益，后三個(gè)是在快速發(fā)展過程中形成的問題區(qū)域，生態(tài)退化、資源枯竭和東北老工業(yè)基地為代表的全國老工業(yè)地區(qū)，下一步要?jiǎng)?chuàng)新扶持方式，加大財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，特別是要營造一種有競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系和宜居的生活環(huán)境。

毛大慶：城市更新將圍繞資產(chǎn)價(jià)值提升展開

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶

“2013年開始，國家開始把土地出讓比例中將近一半調(diào)整為非住宅土地出讓，近八年以來，我們蓋了大量的城市不動(dòng)產(chǎn)，也建了大量城市的公共建筑和商業(yè)建筑，包括辦公、酒店、體育、娛樂、消費(fèi)等業(yè)態(tài)，連菜市場都有不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。”優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶表示，“其實(shí)我們更關(guān)注的是如何做城市內(nèi)容創(chuàng)新，如何從城市新興消費(fèi)人群的需要點(diǎn)出發(fā)，來尋找城市不動(dòng)產(chǎn)的新衍生價(jià)值。”

最近幾年來，毛大慶在創(chuàng)業(yè)的過程中特別關(guān)注城市進(jìn)入細(xì)膩化、高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期所帶來的新機(jī)遇。比如上海的浦西已經(jīng)把原來的歷史文物建筑保護(hù)轉(zhuǎn)化成了大片連成街區(qū)，連成大面積的網(wǎng)紅、流量以及新產(chǎn)品和新模式的聚集地，這就是非常典型的城市內(nèi)涵的變化。在浦西很少看見新建的房子，但是有大量的城市更新，這跟前些年日本、我國香港、新加坡的發(fā)展非常像，只不過今天上海的舊城改造內(nèi)容填充更加前衛(wèi)。

“城市更新的目的是多元的，但重要的方向是清晰的，是滿足人們的幸福感，激活城市的多元化中心，并不只是消費(fèi)中心，有可能也是文化中心、藝術(shù)中心，是提供全新的產(chǎn)業(yè)和功能載體。”毛大慶表示，“我們國家未來城市發(fā)展的道路，將會(huì)從過去的大發(fā)展、大開發(fā)、大銷售逐漸轉(zhuǎn)變，從‘拆改留’變成‘留改拆’的方式，由點(diǎn)狀更新向片區(qū)整體更新轉(zhuǎn)化，浦西就是例子，帶來了大量不動(dòng)產(chǎn)資本未來新的操作模式”。

毛大慶認(rèn)為，未來城市更新一定是圍繞著人的感知和資產(chǎn)價(jià)值的提升來展開，參與者有“四個(gè)人”，即政府、投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、服務(wù)商和運(yùn)營者，運(yùn)營者的價(jià)值會(huì)變成未來中國城市更新和房地產(chǎn)衍生價(jià)值很重要的一點(diǎn)。

李亞鵬：文化藝術(shù)賦能地產(chǎn) 帶來流量與商業(yè)價(jià)值

中書資源文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長李亞鵬

“20年前我在798的院子里游蕩，想租一個(gè)loft作為自己的工作室，那時(shí)候每平方米租金是2毛到4毛錢，10年后租金到8塊到10塊錢，798的基礎(chǔ)建設(shè)到今天甚至沒有太大的變化，和20年前是一個(gè)樣子，是什么讓它的租金30年間漲了10倍？”中書資源文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長李亞鵬回憶當(dāng)年創(chuàng)業(yè)的情景時(shí)說，“因?yàn)槭俏幕�和藝術(shù)的進(jìn)駐，讓不被世人關(guān)注的地方被關(guān)注，因?yàn)殛P(guān)注帶來人流，因?yàn)槿肆鲙�來了商業(yè)價(jià)值。”

文化如何為地產(chǎn)賦能，如何前置規(guī)劃，構(gòu)建出一個(gè)文化跟地產(chǎn)的生態(tài)圈，讓兩者共生共榮？這是李亞鵬一直在思考與做的事情。2010年，他在麗江做一個(gè)文化項(xiàng)目投資，初心是為文化藝術(shù)尋找一個(gè)落腳之地，這是他當(dāng)時(shí)進(jìn)入地產(chǎn)的初心。2012年拿到土地后他開始做雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，2015年開始做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。“2015年我們開盤時(shí)，三個(gè)月做了不到兩個(gè)億的銷售額，沒有花一分錢的廣告費(fèi)，每年用1500萬元投入到全國的文化藝術(shù)活動(dòng)中。當(dāng)然只有當(dāng)文化藝術(shù)活動(dòng)和地產(chǎn)項(xiàng)目之間存在不可斷裂的關(guān)聯(lián)性，才能產(chǎn)生對(duì)地產(chǎn)的價(jià)值。”李亞鵬回憶稱。

經(jīng)過多年的探索與深度碰撞，李亞鵬重新找到了自己的發(fā)展方向和戰(zhàn)略定位，“我們現(xiàn)在是一家為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供內(nèi)容增值服務(wù)的文化地產(chǎn)IP運(yùn)營商。中書資源文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)作為一家文化企業(yè)，我們做的任何一個(gè)文化地產(chǎn)的IP，首先是基于我們自己具備這樣的文化產(chǎn)業(yè)能力，然后對(duì)地產(chǎn)行業(yè)、對(duì)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)邏輯、對(duì)于城市和政府的文化需求有了深刻認(rèn)知后，最終融合成一個(gè)適度的產(chǎn)品”。

 

文章來源：中國房地產(chǎn)報(bào)

原標(biāo)題：焦點(diǎn)丨“十四五”馬上開局，土地、產(chǎn)業(yè)、房價(jià)將發(fā)生哪些變化？