匯力基金董事長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇

即便到現(xiàn)在，我們也不認(rèn)為房地產(chǎn)市場要完全企業(yè)化，房地產(chǎn)市場必須要有政府行為。

孟曉蘇最近很忙，兼任國務(wù)院發(fā)展研究中心 REITs 課題組組長的他，將2020年下半年工作重點(diǎn)放在了基建公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）推進(jìn)以及不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展的再次呼吁上。

在孟曉蘇看來，適時(shí)推進(jìn)租賃房REITs，是推動(dòng)住房租賃市場發(fā)育的重要力量，它能將債務(wù)型持有變成權(quán)益型持有，將住房資產(chǎn)變成均值性、可交易、可增值產(chǎn)品，真正實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。

在近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“因地制宜，多措并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”為2021年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展定下基調(diào)；與此同時(shí)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要解決好大城市住房突出問題，高度重視保障性租賃住房建設(shè)”。

“這是一個(gè)推進(jìn)租賃房REITs的好時(shí)機(jī)，我呼吁了多年，希望在2021年有一個(gè)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展”。孟曉蘇說。

對于他而言，2021年還將是一個(gè)饒有紀(jì)念意義的一年——中房集團(tuán)成立40周年，作為中房集團(tuán)第三任董事長，孟曉蘇曾掌舵這家“中國最早的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”十四載，并以此為平臺(tái)推動(dòng)1998年住房制度改革，見證了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程。

回首展望之際，孟曉蘇寄語中房集團(tuán)重拾引領(lǐng)中國住房建設(shè)品質(zhì)、推動(dòng)住房改革進(jìn)程中所發(fā)揮的作用：“即便到現(xiàn)在，我們也不認(rèn)為房地產(chǎn)市場要完全企業(yè)化，房地產(chǎn)市場必須要有政府行為。”

同時(shí)，他亦表示，房地產(chǎn)行業(yè)不是“最大的灰犀牛”，金融亂象才是。

2020年12月26日，北京，萬達(dá)廣場9樓，中國房地產(chǎn)報(bào)記者對匯力基金董事長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇進(jìn)行了采訪，回顧2020年的跌宕起伏，展望新一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

中國房地產(chǎn)報(bào)：2020年是特殊的一年，這一年走過來您最大的感觸是什么？

孟曉蘇：2020年是我國面臨重大轉(zhuǎn)折的一年，此前我們紀(jì)念了改革開放40周年、慶祝了新中國成立70周年等一系列國家大事，再加之“十三五”規(guī)劃收官，以及即將迎來建黨100周年和“十四五”規(guī)劃、2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)開局，在新冠疫情洶涌、全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中，這一年我們走得艱難，也走得堅(jiān)韌。

在房地產(chǎn)方面，市場是先冷后熱，地方政府亦調(diào)控不斷，隨著最近的中共中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，針對住房問題一方面提出了“要解決好大城市住房突出問題，住房問題關(guān)系民生福祉，多策并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，另一方面提出“要強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張”，這又是一個(gè)市場發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這些都將促進(jìn)使我們思考這樣一個(gè)問題：住房涉及千家萬戶的幸福，要走向普惠，走向普惠才能獲得更大的發(fā)展，這也是被歷史證明過的。過去，萬里同志在推動(dòng)農(nóng)村改革時(shí)，就是通過實(shí)施“包產(chǎn)到戶”將土地分給農(nóng)民，推進(jìn)了農(nóng)村大發(fā)展。后來國家又通過推動(dòng)住房制度改革，把原來公租房賣給普通職工；接著又在房改方案中推出了住房抵押貸款、住房抵押貸款保險(xiǎn)以及住房公積金制度，通過把錢借給民眾購房，讓大家獲得了更好的生活保障和尊嚴(yán)。這些歷史的經(jīng)驗(yàn)是值得學(xué)習(xí)的。

但今天我們已經(jīng)看到，經(jīng)過這幾年補(bǔ)短板，“房住不炒、租售并舉”以及加大保障性住房建設(shè)已經(jīng)彌補(bǔ)了此前不足，住房問題已經(jīng)展現(xiàn)出了新的氣象。

中國房地產(chǎn)報(bào)：對于近期“十四五”規(guī)劃和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“住房不炒、租售并舉”以及“重視保障性租賃住房”等議題，您如何看？

孟曉蘇：培育和發(fā)展住房租賃市場是深化住房制度改革的重要內(nèi)容。以前主要關(guān)注商品房建設(shè)，將住房保障忽略了，現(xiàn)在應(yīng)該補(bǔ)上，要在保障房方面下手，讓中低收入者不會(huì)為買房發(fā)愁，讓所有的人住有所居。

所以，下一步我將努力推進(jìn)租賃房REITs，希望相關(guān)部門可以一起推進(jìn)，將資金用于住房保障、住房租賃方面。當(dāng)然，在推進(jìn)租賃住房發(fā)展中是不能單純依靠貸款或財(cái)政補(bǔ)貼的，否則就會(huì)出現(xiàn)暴雷事件；開發(fā)商也不是持有租賃房的主體，它是打短工的，住房租賃需要“長工”，“長工”就是REITs。

從國外發(fā)展來看，REITs長線升值空間較大。據(jù)全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，1972年個(gè)人投資1美元進(jìn)入REITs后，其在42年后的一天增值到了144美元，增了140多倍，平均年化收益率12.2%。

現(xiàn)在，結(jié)合中國國情，我認(rèn)為可以挑好的資產(chǎn)，如先從政府資產(chǎn)做起，在租賃房，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域盡快推進(jìn)REITs，一方面可以給租房人提供更多選項(xiàng)，另一方面可以讓持有人擁有不斷增值、在股市上自由流通的產(chǎn)品；推進(jìn)過程中，“股票”才是用來買賣的，房子是用來住的，并實(shí)現(xiàn)“房住不炒”目標(biāo)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：2021年恰逢中房集團(tuán)成立40周年，作為曾經(jīng)的掌舵者之一，您認(rèn)為在房地產(chǎn)市場化發(fā)展早期，中房集團(tuán)發(fā)揮了怎樣的作用？

孟曉蘇：實(shí)際上，在早期城市建設(shè)和新興房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，中房集團(tuán)起到了“領(lǐng)頭羊”作用。

中房集團(tuán)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中產(chǎn)生的，但它不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)只有福利房建設(shè)，但中房集團(tuán)當(dāng)時(shí)已經(jīng)開始開發(fā)商品房，由于當(dāng)時(shí)住房制度還沒有改革，房子只賣給各個(gè)單位，各單位作為公房持有者再以租賃方式租給員工，滿足了當(dāng)時(shí)社會(huì)對于住房的需求。

另外，其是住房制度改革的有力推進(jìn)者。1996年，我國出現(xiàn)了有史以來第一次“產(chǎn)能過剩”，那時(shí)全國鋼鐵產(chǎn)量僅1億噸、紗錠僅5000萬支就過剩，還有其他許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，也都出現(xiàn)了低水平的“過剩”，“當(dāng)時(shí)是做項(xiàng)目找死、不做項(xiàng)目等死，樓市和經(jīng)濟(jì)都受到了沖擊。”

面對這種狀況，我大膽提議，“住房建設(shè)可以成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”。這個(gè)觀點(diǎn)提出后，原國家建設(shè)部、國家體改委、國家計(jì)委、國家科委很快予以呼應(yīng)，并和中房集團(tuán)共同設(shè)立課題組，啟動(dòng)住房建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)研究與住房制度改革方案設(shè)計(jì)。與此同時(shí)，中房集團(tuán)在房屋品質(zhì)提升方面也起了引領(lǐng)作用，在“七五”“八五”期間，中房集團(tuán)承擔(dān)了全國住宅小區(qū)試點(diǎn)工程一半的任務(wù)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，中房集團(tuán)起到了至關(guān)重要的作用。

通過在中房集團(tuán)的工作經(jīng)歷我認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場發(fā)展中必須要有政府的一只手發(fā)揮作用，否則就會(huì)形成企業(yè)在忙著搞開發(fā)賺錢、政府忙著搞調(diào)控的一種局面，房地產(chǎn)市場一定要平穩(wěn)發(fā)展。

中國房地產(chǎn)報(bào)：站在新的歷史節(jié)點(diǎn)，您對房地產(chǎn)行業(yè)包括像中房集團(tuán)這樣的企業(yè)有什么新期待？

孟曉蘇：希望中房集團(tuán)能夠不忘歷史上輝煌，重新在引領(lǐng)中國住房品質(zhì)建設(shè)、推動(dòng)住房改革進(jìn)程中所發(fā)揮的作用。也希望管理部門能更多認(rèn)識(shí)到中央企業(yè)、國有大企業(yè)在住房行業(yè)中所能發(fā)揮的控制力和影響力，把這種影響力通過市場手段在一定程度上釋放出來。

文章來源：中房報(bào) 中國房地產(chǎn)報(bào)

原標(biāo)題：對話2021丨孟曉蘇：房地產(chǎn)市場必須要有政府行為，建議加快推進(jìn)租賃住房REITs

責(zé)任編輯：馬琳  王春紅