匯力基金董事長、中房集團原董事長孟曉蘇

即便到現(xiàn)在，我們也不認為房地產市場要完全企業(yè)化，房地產市場必須要有政府行為。

孟曉蘇最近很忙，兼任國務院發(fā)展研究中心 REITs 課題組組長的他，將2020年下半年工作重點放在了基建公募REITs（不動產投資信托基金）推進以及不動產REITs發(fā)展的再次呼吁上。

在孟曉蘇看來，適時推進租賃房REITs，是推動住房租賃市場發(fā)育的重要力量，它能將債務型持有變成權益型持有，將住房資產變成均值性、可交易、可增值產品，真正實現(xiàn)“房住不炒”。

在近期召開的中央經濟工作會議上，“因地制宜，多措并舉，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”為2021年房地產行業(yè)發(fā)展定下基調；與此同時，會議強調“要解決好大城市住房突出問題，高度重視保障性租賃住房建設”。

“這是一個推進租賃房REITs的好時機，我呼吁了多年，希望在2021年有一個實質性進展”。孟曉蘇說。

對于他而言，2021年還將是一個饒有紀念意義的一年——中房集團成立40周年，作為中房集團第三任董事長，孟曉蘇曾掌舵這家“中國最早的房地產開發(fā)企業(yè)”十四載，并以此為平臺推動1998年住房制度改革，見證了國內房地產行業(yè)從計劃經濟走向市場經濟的發(fā)展歷程。

回首展望之際，孟曉蘇寄語中房集團重拾引領中國住房建設品質、推動住房改革進程中所發(fā)揮的作用：“即便到現(xiàn)在，我們也不認為房地產市場要完全企業(yè)化，房地產市場必須要有政府行為。”

同時，他亦表示，房地產行業(yè)不是“最大的灰犀牛”，金融亂象才是。

2020年12月26日，北京，萬達廣場9樓，中國房地產報記者對匯力基金董事長、中房集團原董事長孟曉蘇進行了采訪，回顧2020年的跌宕起伏，展望新一年地產行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

中國房地產報：2020年是特殊的一年，這一年走過來您最大的感觸是什么？

孟曉蘇：2020年是我國面臨重大轉折的一年，此前我們紀念了改革開放40周年、慶祝了新中國成立70周年等一系列國家大事，再加之“十三五”規(guī)劃收官，以及即將迎來建黨100周年和“十四五”規(guī)劃、2035年遠景目標開局，在新冠疫情洶涌、全球經濟波動中，這一年我們走得艱難，也走得堅韌。

在房地產方面，市場是先冷后熱，地方政府亦調控不斷，隨著最近的中共中央政治局會議、中央經濟工作會議召開，針對住房問題一方面提出了“要解決好大城市住房突出問題，住房問題關系民生福祉，多策并舉促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，另一方面提出“要強化反壟斷和防止資本無序擴張”，這又是一個市場發(fā)展的轉折點。

這些都將促進使我們思考這樣一個問題：住房涉及千家萬戶的幸福，要走向普惠，走向普惠才能獲得更大的發(fā)展，這也是被歷史證明過的。過去，萬里同志在推動農村改革時，就是通過實施“包產到戶”將土地分給農民，推進了農村大發(fā)展。后來國家又通過推動住房制度改革，把原來公租房賣給普通職工；接著又在房改方案中推出了住房抵押貸款、住房抵押貸款保險以及住房公積金制度，通過把錢借給民眾購房，讓大家獲得了更好的生活保障和尊嚴。這些歷史的經驗是值得學習的。

但今天我們已經看到，經過這幾年補短板，“房住不炒、租售并舉”以及加大保障性住房建設已經彌補了此前不足，住房問題已經展現(xiàn)出了新的氣象。

中國房地產報：對于近期“十四五”規(guī)劃和中央經濟工作會議提出的“住房不炒、租售并舉”以及“重視保障性租賃住房”等議題，您如何看？

孟曉蘇：培育和發(fā)展住房租賃市場是深化住房制度改革的重要內容。以前主要關注商品房建設，將住房保障忽略了，現(xiàn)在應該補上，要在保障房方面下手，讓中低收入者不會為買房發(fā)愁，讓所有的人住有所居。

所以，下一步我將努力推進租賃房REITs，希望相關部門可以一起推進，將資金用于住房保障、住房租賃方面。當然，在推進租賃住房發(fā)展中是不能單純依靠貸款或財政補貼的，否則就會出現(xiàn)暴雷事件；開發(fā)商也不是持有租賃房的主體，它是打短工的，住房租賃需要“長工”，“長工”就是REITs。

從國外發(fā)展來看，REITs長線升值空間較大。據全美房地產協(xié)會統(tǒng)計，1972年個人投資1美元進入REITs后，其在42年后的一天增值到了144美元，增了140多倍，平均年化收益率12.2%。

現(xiàn)在，結合中國國情，我認為可以挑好的資產，如先從政府資產做起，在租賃房，基礎設施建設領域盡快推進REITs，一方面可以給租房人提供更多選項，另一方面可以讓持有人擁有不斷增值、在股市上自由流通的產品；推進過程中，“股票”才是用來買賣的，房子是用來住的，并實現(xiàn)“房住不炒”目標。

中國房地產報：2021年恰逢中房集團成立40周年，作為曾經的掌舵者之一，您認為在房地產市場化發(fā)展早期，中房集團發(fā)揮了怎樣的作用？

孟曉蘇：實際上，在早期城市建設和新興房地產行業(yè)發(fā)展中，中房集團起到了“領頭羊”作用。

中房集團是在計劃經濟向市場經濟轉軌過程中產生的，但它不是計劃經濟產物，計劃經濟只有福利房建設，但中房集團當時已經開始開發(fā)商品房，由于當時住房制度還沒有改革，房子只賣給各個單位，各單位作為公房持有者再以租賃方式租給員工，滿足了當時社會對于住房的需求。

另外，其是住房制度改革的有力推進者。1996年，我國出現(xiàn)了有史以來第一次“產能過剩”，那時全國鋼鐵產量僅1億噸、紗錠僅5000萬支就過剩，還有其他許多相關產業(yè)，也都出現(xiàn)了低水平的“過剩”，“當時是做項目找死、不做項目等死，樓市和經濟都受到了沖擊。”

面對這種狀況，我大膽提議，“住房建設可以成為新的經濟增長點”。這個觀點提出后，原國家建設部、國家體改委、國家計委、國家科委很快予以呼應，并和中房集團共同設立課題組，啟動住房建設成為國民經濟新增長點研究與住房制度改革方案設計。與此同時，中房集團在房屋品質提升方面也起了引領作用，在“七五”“八五”期間，中房集團承擔了全國住宅小區(qū)試點工程一半的任務。在房地產市場發(fā)展初期，中房集團起到了至關重要的作用。

通過在中房集團的工作經歷我認識到，房地產市場發(fā)展中必須要有政府的一只手發(fā)揮作用，否則就會形成企業(yè)在忙著搞開發(fā)賺錢、政府忙著搞調控的一種局面，房地產市場一定要平穩(wěn)發(fā)展。

中國房地產報：站在新的歷史節(jié)點，您對房地產行業(yè)包括像中房集團這樣的企業(yè)有什么新期待？

孟曉蘇：希望中房集團能夠不忘歷史上輝煌，重新在引領中國住房品質建設、推動住房改革進程中所發(fā)揮的作用。也希望管理部門能更多認識到中央企業(yè)、國有大企業(yè)在住房行業(yè)中所能發(fā)揮的控制力和影響力，把這種影響力通過市場手段在一定程度上釋放出來。

 

文章來源：中房報 中國房地產報

 

原標題：對話2021丨孟曉蘇：房地產市場必須要有政府行為，建議加快推進租賃住房REITs

 

責任編輯：馬琳  王春紅