中房集團公司前董事長,，匯力基金董事長，網(wǎng)易研究局專欄作家

中國首批REITs募集314億元資金

今年5月31日第一批9只公募房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust,，以下簡稱“REITs”）向社會公開發(fā)行,，市場認(rèn)購非常火爆,，9只REITs順利募集了314億元資金,。這是去年4月30號由中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》直接引發(fā)的,。再往前推是2016年,，國務(wù)院辦公廳、中國證監(jiān)會,、國家發(fā)改委,、央行、財政部都發(fā)過文推動REITs,。再往前從2015年開始,，我和第十二屆全國政協(xié)副主席陳元,、國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦在國務(wù)院發(fā)展研究中心共同組織REITs課題組，研究基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)急需轉(zhuǎn)換成直接融資,，是這輪REITs發(fā)行的一個起爆點,。

REITs對于中國的經(jīng)濟發(fā)展非常重要，因為現(xiàn)在國內(nèi)各方面的建設(shè),，特別是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需要從原來的負(fù)債轉(zhuǎn)換成直接融資的方式,，而REITs是直接融資里面最好的方式之一。我在2005年就開始呼吁要把REITs引入到中國來,。作為已經(jīng)持續(xù)提倡了16年的人,，看到了REITs取得這樣的成果，由衷感到高興,。過去我們說全世界將近40個國家有REITs,，中國一直被列為考慮發(fā)行REITs的國家。以這次公開募集成功為標(biāo)志,，中國已經(jīng)進入到了有REITs的國家的行列,。

美國過去42年REITs增值了142倍

REITs把凝固的不動產(chǎn)資產(chǎn)，通過收益權(quán)一步一步地加工成了資本品,，同時還具備了不動產(chǎn)增值的多種屬性,，又增加了股票流通的屬性。所以很多人認(rèn)為REITs是偉大的金融創(chuàng)新,，而且應(yīng)當(dāng)是金融創(chuàng)新的頂配,。美國的REITs已經(jīng)有60多年的歷史，2019年年底美國市場上有221只REITs,，總市值規(guī)模達1.33萬億美元，是世界上最大的REITs市場,。美國REITs的底層資產(chǎn)較為多元,，大部分是租賃住房，三分之一左右是基礎(chǔ)設(shè)施類,。從收益情況看,，美國的北美REITs協(xié)會會長斯蒂文先生給我一個圖表，說在過去他統(tǒng)計的42年里,， REITs增值了142倍,。也就是說你在1972年拿1美元投資了REITs，到42年后的2014年就變成了142美元,，年化收益率是12.2%,。

REITs收益由按年分紅、資產(chǎn)增值和股票溢價三個部分構(gòu)成,。

第一,，分紅一般是兩次,，年初一次年底一次，也有一次的,。高比例按年分紅是REITs的一個特點,。不像其他上市公司一樣很少分紅，即使分紅的話,，30%,、40%、50%,、60%就是最高的了,。REITs必須每年分紅，絕大部分REITs要求90%-95%的收益要分配（其他部分作為管理費）,。

第二,，資產(chǎn)增值，因為REITs的底層資產(chǎn)是房產(chǎn),，按照過去42年來衡量的話,，中美房產(chǎn)價格都是上百倍的增長。

第三,，股票溢價,，因為REITs在市場上交易，還有溢價收益,。REITs穩(wěn)穩(wěn)地鎖定了不動產(chǎn)資產(chǎn),，不會出現(xiàn)大漲和大跌，總體上收益比股票還穩(wěn)定,。上市公司到一定的時候會出現(xiàn)核心資產(chǎn)滅失了,，但是房地產(chǎn)不會，房地產(chǎn)最后再怎么樣會剩下房子,，而房子在很多國家來看長線增值,，這就是REITs的一個特殊的特點。從這個角度來說,，REITs比股票的總體收益都好,。

REITs有免稅優(yōu)惠

專業(yè)人士有這么一句說法，沒有免稅就沒有REITs,。REITs在全世界都有免稅優(yōu)惠,，因為REITs分配比例太高，90%-95%收益已經(jīng)分配給投資人,，投資人拿到收益分配后要交所得稅,，如果要是在分配之前再收稅，那對投資人來說就是雙重納稅,。再加上REITs普遍在國外都是由養(yǎng)老金,、保險資金這些資金持有,，都是老百姓養(yǎng)老保命的錢，所以它的免稅也獲得了一種道德方面的支持,。中國REITs剛開始,，還沒有做到完全免稅，但是不少地方政府在地稅方面已經(jīng)給了REITs試點的項目以一定優(yōu)惠,。美國曾經(jīng)在REITs開始的時候也沒有免稅,，美國專家告訴我，美國經(jīng)歷了10年才免稅,，在這10年之內(nèi)還沒有完整的REITs出現(xiàn),，后來因為分配比例高，因為資金來源主要是養(yǎng)老金,，所以獲得了免稅優(yōu)惠以后,，很快就發(fā)展起來了。一些國家有REITs法規(guī),，但是卻推不出REITs,，就是因為免稅的關(guān)系。

REITs收益穩(wěn)健,、風(fēng)險小

REITs本來就是為普通投資者準(zhǔn)備的,，美國REITs市場流通市值1.33萬億美元，2019年底有 221只REITs,，由8000萬美國老百姓通過自己的養(yǎng)老金和社保資金間接地持有,。中國REITs多數(shù)是機構(gòu)持有的，而機構(gòu)的資金是老百姓的,。投REITs雖然也有一些經(jīng)驗性的門道,，需要專業(yè)機構(gòu)，但是總體上REITs投資從長線來看,，收益是穩(wěn)定的,，比投一般的股票要省腦筋。打個比方,，老百姓過去買房,，房屋普遍增值,。但是買的是住房還是辦公樓,，買到深圳還是黑龍江鶴崗，效果不一樣,。專業(yè)機構(gòu)可以幫助老百姓來做投資分析,，讓老百姓在穩(wěn)定增值的REITs市場盡量獲取更加穩(wěn)健的收益。

REITs是一個很適合社會穩(wěn)健型投資人持有的金融產(chǎn)品,，因為它本身的日常收益是不高的,，按年分配,，這次推出的REITs收益率只有百分之四點幾，百分之五六左右,，個別的能高一點,，比其他的理財產(chǎn)品低。很多信托產(chǎn)品比REITs收益高,，但是風(fēng)險也更高,。但是我們說REITs的高收益是從長期來看的，當(dāng)REITs鎖牢了不動產(chǎn)之后,，就跟不動產(chǎn)增值掛在一起了,，這就像很多老百姓買了房，十年增長了十多倍,，這都是普遍現(xiàn)象,，北京在20年前買房的時候也就是五六千塊錢一平，現(xiàn)在的房子普遍都在七八萬塊錢一平,。這就是當(dāng)年我執(zhí)意要把它引入中國的原因,。盡管我們引入的金融產(chǎn)品首先從起步試點方面還不能完全的仿照國外模式，我們還要結(jié)合中國的國情,，先從基礎(chǔ)設(shè)施類的REITs起步,。基礎(chǔ)設(shè)施類的資產(chǎn)在設(shè)計REITs方面,，一個項目就是一個門類,，所以每個門類都需要有大量的創(chuàng)新，相對來說復(fù)雜性高,。租賃住房類的REITs相對來說通用性強,，更容易推出REITs。所以我說主管部門克服了很多困難,，因為啟動一個金融產(chǎn)品可以先打容易之戰(zhàn),，先殲滅容易殲滅之?dāng)常�但是我們是先找骨頭硬的啃,，先把基礎(chǔ)設(shè)施這塊給啃下來了,，這個不能不說中國主管部門付出了很大的力量。

REITs大多都有年限,，比如20年,、50年的封閉期。如果REITs的底層資產(chǎn)是房產(chǎn)的話,，在國外有些房屋是永久的,，中國只是有到期土地年限的問題，但不動產(chǎn)本身資產(chǎn)是不會滅失的，在土地年限問題一般是可以續(xù)期的,，住房類的《物權(quán)法》已經(jīng)明確規(guī)定是自動續(xù)期的,。工業(yè)類、商業(yè)類的按照法律規(guī)定也是可以續(xù)期的,，續(xù)期之前提前一年提出申請,，所以我認(rèn)為這些年限問題可以在權(quán)益類資產(chǎn)方面不用擔(dān)心。年限到期的時候進行市場化的處理,，這種市場化的處理就有多種含義了,，不局限于是由原始權(quán)益人贖回這一種方式，REITs年限到期的處置經(jīng)驗在全世界都是很成熟的,，因此它的收益是穩(wěn)定的,、可靠的。

中國發(fā)展REITs有四方面有利因素,。第一,，中國有大量不動產(chǎn)。中國房地產(chǎn)的資產(chǎn),，初步估算值400萬億人民幣,，還有基礎(chǔ)設(shè)施類的資產(chǎn)，估算值為140萬億人民幣,，光這兩類不動產(chǎn)資產(chǎn)就五六百萬億,。中國是全世界不動產(chǎn)資產(chǎn)量最大的國家，中國居民股票類金融資產(chǎn)持有的少,，房產(chǎn)持有比例大,。房產(chǎn)持有比例的原因在于房產(chǎn)增值大，倒推22年,，老百姓很多家庭是沒有房產(chǎn)的,，這些年突然有了這么多的房產(chǎn)，一是因為房改有了房子,，二是房產(chǎn)增值,，增值的幅度很大，特別是這幾年全世界都在印票子,，印鈔造成了資產(chǎn)增值,。例如，美國房產(chǎn)價格連續(xù)幾年上漲,，去年一年增值了11%,。因此，鎖定房產(chǎn)的金融產(chǎn)品,，對中國有特殊的意義,，所以中國需要學(xué)習(xí)國外的經(jīng)驗，最重要的是把國外最成熟的金融產(chǎn)品引到中國來,。

第二,，中國老百姓定居的民族習(xí)慣使得中國人一有錢就買房置地，中國對于土地房屋的感情比別的民族來得更深,。第三,，不動產(chǎn)增值在中國非常明顯，而且這么多年也沒出現(xiàn)過大幅度的不動產(chǎn)貶值和降價的情況,。第四,，我們中國是一個有理想的國家，我們的理想是中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下走向共產(chǎn)主義,，共產(chǎn)主義不光是分配原則,，更是一個產(chǎn)權(quán)原則。而把不動產(chǎn)資產(chǎn)變成證券化,，讓老百姓持有,，就是把產(chǎn)權(quán)交給老百姓，讓老百姓享受到不斷增值的資產(chǎn)權(quán)益,，對老百姓來說也是一種資本福利,。

中國REITs規(guī)模近年有望到4、5萬億元

今年5月31日首批REITs募集資金就已經(jīng)是七倍的超發(fā),，相信再過一段時間,，REITs到股市流通會有穩(wěn)健和不斷增值的表現(xiàn)。因此我認(rèn)為中國的REITs一旦發(fā)行,，就會一發(fā)而不可收,，規(guī)模會做得比較大。從數(shù)量上來說,，美國是世界第一大REITs市場,，2019年底有221只REITs，現(xiàn)在市值是1.33萬億美元,，折合人民幣8.5萬億元,；日本是世界第二大REITs市場，64只REITs,，日本的REITs總的流通市值是1500多億美元,。日本以世界經(jīng)濟第三的體量，成為世界第二大REITs市場,，是因為中國沒有參加這個比賽,。而中國一旦進入到這個REITs市場，就應(yīng)當(dāng)是首先超越日本,，形成1萬億人民幣的流通市值,，在REITs市場上我們能夠獲得和中國經(jīng)濟體量相匹配的世界第二的地位,。我認(rèn)為中國的REITs發(fā)展到4萬億、5萬億的規(guī)模,，在近年是可以期待的,。我相信也會有一天中國REITs市場規(guī)模超過美國，成為世界第一,，因為中國經(jīng)濟的體量會在不久的將來超過美國成為世界第一,，而存量資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的規(guī)模中國現(xiàn)在就超過了美國，隨著REITs進一步成熟,，REITs在中國市場的規(guī)模有可能會超過10萬億,，這樣REITs對中國經(jīng)濟的內(nèi)循環(huán)的拉動就更大了。

REITs不開發(fā)綠地項目

過去中國沒有長期持有運營,、以租金收入為主的資產(chǎn)包,，現(xiàn)在有了REITs，不光中國的老百姓容易進入,，如果增加一些吸引國際資本的力量,，還可以把國際上的資本也引進來，通過各種方式引入國際資本,，對著未來中國REITs規(guī)模越來越大,，我們還會有一些特殊的政策吸引國外資本進入。我們把這種資本叫做“懶惰資本”,，它們厭惡風(fēng)險,，沒有開發(fā)風(fēng)險，只去用于收購已經(jīng)建好的收租項目,，而且這個項目應(yīng)該正常運行了一段時間,。如果要新修一條高速公路，可以募集別的資金,，但是不可能是REITs,。當(dāng)然，REITs在規(guī)模大了以后也有特定規(guī)定,，即允許REITs里拿出部分資金,，用于維護自己的項目。比如說酒店建游泳池,，高速公路要維護,，這些是允許的。投資REITs的資本也是長線的穩(wěn)健型資本而不是國際熱錢,，因為即便是要拋售,，必定要有別的資金進來接盤才行。而且REITs炒不起來,，想炒也炒不多高,，跌也跌不到哪兒去,，總體上是穩(wěn)健的。舉個例子,，領(lǐng)展基金是香港最大的一個REITs基金,，2008年金融海嘯來的時候，雖然它也跌,，但是跌不到哪兒去，漲起來就穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)厣蠞q,�,？梢钥闯鰜恚�今后在整個股市未來的波動中,，REITs是一個能穩(wěn)定股市的好資產(chǎn),。

文章來源：網(wǎng)易研究局

原標(biāo)題：孟曉蘇：REITs是比股票更好的投資，過去42年美國REITs平均增值了142倍,！

原創(chuàng)：孟曉蘇