中房集團(tuán)公司前董事長(zhǎng)，匯力基金董事長(zhǎng)，網(wǎng)易研究局專欄作家

中國(guó)首批REITs募集314億元資金

今年5月31日第一批9只公募房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，以下簡(jiǎn)稱“REITs”）向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行，市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)非常火爆，9只REITs順利募集了314億元資金。這是去年4月30號(hào)由中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》直接引發(fā)的。再往前推是2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委、央行、財(cái)政部都發(fā)過(guò)文推動(dòng)REITs。再往前從2015年開(kāi)始，我和第十二屆全國(guó)政協(xié)副主席陳元、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心共同組織REITs課題組，研究基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)急需轉(zhuǎn)換成直接融資，是這輪REITs發(fā)行的一個(gè)起爆點(diǎn)。

REITs對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常重要，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)內(nèi)各方面的建設(shè)，特別是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需要從原來(lái)的負(fù)債轉(zhuǎn)換成直接融資的方式，而REITs是直接融資里面最好的方式之一。我在2005年就開(kāi)始呼吁要把REITs引入到中國(guó)來(lái)。作為已經(jīng)持續(xù)提倡了16年的人，看到了REITs取得這樣的成果，由衷感到高興。過(guò)去我們說(shuō)全世界將近40個(gè)國(guó)家有REITs，中國(guó)一直被列為考慮發(fā)行REITs的國(guó)家。以這次公開(kāi)募集成功為標(biāo)志，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入到了有REITs的國(guó)家的行列。

美國(guó)過(guò)去42年REITs增值了142倍

REITs把凝固的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，通過(guò)收益權(quán)一步一步地加工成了資本品，同時(shí)還具備了不動(dòng)產(chǎn)增值的多種屬性，又增加了股票流通的屬性。所以很多人認(rèn)為REITs是偉大的金融創(chuàng)新，而且應(yīng)當(dāng)是金融創(chuàng)新的頂配。美國(guó)的REITs已經(jīng)有60多年的歷史，2019年年底美國(guó)市場(chǎng)上有221只REITs，總市值規(guī)模達(dá)1.33萬(wàn)億美元，是世界上最大的REITs市場(chǎng)。美國(guó)REITs的底層資產(chǎn)較為多元，大部分是租賃住房，三分之一左右是基礎(chǔ)設(shè)施類。從收益情況看，美國(guó)的北美REITs協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)斯蒂文先生給我一個(gè)圖表，說(shuō)在過(guò)去他統(tǒng)計(jì)的42年里， REITs增值了142倍。也就是說(shuō)你在1972年拿1美元投資了REITs，到42年后的2014年就變成了142美元，年化收益率是12.2%。

REITs收益由按年分紅、資產(chǎn)增值和股票溢價(jià)三個(gè)部分構(gòu)成。

第一，分紅一般是兩次，年初一次年底一次，也有一次的。高比例按年分紅是REITs的一個(gè)特點(diǎn)。不像其他上市公司一樣很少分紅，即使分紅的話，30%、40%、50%、60%就是最高的了。REITs必須每年分紅，絕大部分REITs要求90%-95%的收益要分配（其他部分作為管理費(fèi)）。

第二，資產(chǎn)增值，因?yàn)镽EITs的底層資產(chǎn)是房產(chǎn)，按照過(guò)去42年來(lái)衡量的話，中美房產(chǎn)價(jià)格都是上百倍的增長(zhǎng)。

第三，股票溢價(jià)，因?yàn)镽EITs在市場(chǎng)上交易，還有溢價(jià)收益。REITs穩(wěn)穩(wěn)地鎖定了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，不會(huì)出現(xiàn)大漲和大跌，總體上收益比股票還穩(wěn)定。上市公司到一定的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)核心資產(chǎn)滅失了，但是房地產(chǎn)不會(huì)，房地產(chǎn)最后再怎么樣會(huì)剩下房子，而房子在很多國(guó)家來(lái)看長(zhǎng)線增值，這就是REITs的一個(gè)特殊的特點(diǎn)。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，REITs比股票的總體收益都好。

REITs有免稅優(yōu)惠

專業(yè)人士有這么一句說(shuō)法，沒(méi)有免稅就沒(méi)有REITs。REITs在全世界都有免稅優(yōu)惠，因?yàn)镽EITs分配比例太高，90%-95%收益已經(jīng)分配給投資人，投資人拿到收益分配后要交所得稅，如果要是在分配之前再收稅，那對(duì)投資人來(lái)說(shuō)就是雙重納稅。再加上REITs普遍在國(guó)外都是由養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金這些資金持有，都是老百姓養(yǎng)老保命的錢，所以它的免稅也獲得了一種道德方面的支持。中國(guó)REITs剛開(kāi)始，還沒(méi)有做到完全免稅，但是不少地方政府在地稅方面已經(jīng)給了REITs試點(diǎn)的項(xiàng)目以一定優(yōu)惠。美國(guó)曾經(jīng)在REITs開(kāi)始的時(shí)候也沒(méi)有免稅，美國(guó)專家告訴我，美國(guó)經(jīng)歷了10年才免稅，在這10年之內(nèi)還沒(méi)有完整的REITs出現(xiàn)，后來(lái)因?yàn)榉峙浔壤�高，因�(yàn)橘Y金來(lái)源主要是養(yǎng)老金，所以獲得了免稅優(yōu)惠以后，很快就發(fā)展起來(lái)了。一些國(guó)家有REITs法規(guī)，但是卻推不出REITs，就是因?yàn)槊舛惖年P(guān)系。

REITs收益穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)小

REITs本來(lái)就是為普通投資者準(zhǔn)備的，美國(guó)REITs市場(chǎng)流通市值1.33萬(wàn)億美元，2019年底有 221只REITs，由8000萬(wàn)美國(guó)老百姓通過(guò)自己的養(yǎng)老金和社保資金間接地持有。中國(guó)REITs多數(shù)是機(jī)構(gòu)持有的，而機(jī)構(gòu)的資金是老百姓的。投REITs雖然也有一些經(jīng)驗(yàn)性的門道，需要專業(yè)機(jī)構(gòu)，但是總體上REITs投資從長(zhǎng)線來(lái)看，收益是穩(wěn)定的，比投一般的股票要省腦筋。打個(gè)比方，老百姓過(guò)去買房，房屋普遍增值。但是買的是住房還是辦公樓，買到深圳還是黑龍江鶴崗，效果不一樣。專業(yè)機(jī)構(gòu)可以幫助老百姓來(lái)做投資分析，讓老百姓在穩(wěn)定增值的REITs市場(chǎng)盡量獲取更加穩(wěn)健的收益。

REITs是一個(gè)很適合社會(huì)穩(wěn)健型投資人持有的金融產(chǎn)品，因?yàn)樗�本身的日常收益是不高的，按年分配，這次推出的REITs收益率只有百分之四點(diǎn)幾，百分之五六左右，個(gè)別的能高一點(diǎn)，比其他的理財(cái)產(chǎn)品低。很多信托產(chǎn)品比REITs收益高，但是風(fēng)險(xiǎn)也更高。但是我們說(shuō)REITs的高收益是從長(zhǎng)期來(lái)看的，當(dāng)REITs鎖牢了不動(dòng)產(chǎn)之后，就跟不動(dòng)產(chǎn)增值掛在一起了，這就像很多老百姓買了房，十年增長(zhǎng)了十多倍，這都是普遍現(xiàn)象，北京在20年前買房的時(shí)候也就是五六千塊錢一平，現(xiàn)在的房子普遍都在七八萬(wàn)塊錢一平。這就是當(dāng)年我執(zhí)意要把它引入中國(guó)的原因。盡管我們引入的金融產(chǎn)品首先從起步試點(diǎn)方面還不能完全的仿照國(guó)外模式，我們還要結(jié)合中國(guó)的國(guó)情，先從基礎(chǔ)設(shè)施類的REITs起步。基礎(chǔ)設(shè)施類的資產(chǎn)在設(shè)計(jì)REITs方面，一個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)門類，所以每個(gè)門類都需要有大量的創(chuàng)新，相對(duì)來(lái)說(shuō)復(fù)雜性高。租賃住房類的REITs相對(duì)來(lái)說(shuō)通用性強(qiáng)，更容易推出REITs。所以我說(shuō)主管部門克服了很多困難，因?yàn)閱��?dòng)一個(gè)金融產(chǎn)品可以先打容易之戰(zhàn)，先殲滅容易殲滅之?dāng)常�但是我們是先找骨頭硬的啃，先把基礎(chǔ)設(shè)施這塊給啃下來(lái)了，這個(gè)不能不說(shuō)中國(guó)主管部門付出了很大的力量。

REITs大多都有年限，比如20年、50年的封閉期。如果REITs的底層資產(chǎn)是房產(chǎn)的話，在國(guó)外有些房屋是永久的，中國(guó)只是有到期土地年限的問(wèn)題，但不動(dòng)產(chǎn)本身資產(chǎn)是不會(huì)滅失的，在土地年限問(wèn)題一般是可以續(xù)期的，住房類的《物權(quán)法》已經(jīng)明確規(guī)定是自動(dòng)續(xù)期的。工業(yè)類、商業(yè)類的按照法律規(guī)定也是可以續(xù)期的，續(xù)期之前提前一年提出申請(qǐng)，所以我認(rèn)為這些年限問(wèn)題可以在權(quán)益類資產(chǎn)方面不用擔(dān)心。年限到期的時(shí)候進(jìn)行市場(chǎng)化的處理，這種市場(chǎng)化的處理就有多種含義了，不局限于是由原始權(quán)益人贖回這一種方式，REITs年限到期的處置經(jīng)驗(yàn)在全世界都是很成熟的，因此它的收益是穩(wěn)定的、可靠的。

中國(guó)發(fā)展REITs有四方面有利因素。第一，中國(guó)有大量不動(dòng)產(chǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)的資產(chǎn)，初步估算值400萬(wàn)億人民幣，還有基礎(chǔ)設(shè)施類的資產(chǎn)，估算值為140萬(wàn)億人民幣，光這兩類不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)就五六百萬(wàn)億。中國(guó)是全世界不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)量最大的國(guó)家，中國(guó)居民股票類金融資產(chǎn)持有的少，房產(chǎn)持有比例大。房產(chǎn)持有比例的原因在于房產(chǎn)增值大，倒推22年，老百姓很多家庭是沒(méi)有房產(chǎn)的，這些年突然有了這么多的房產(chǎn)，一是因?yàn)榉扛挠辛朔孔樱�二是房產(chǎn)增值，增值的幅度很大，特別是這幾年全世界都在印票子，印鈔造成了資產(chǎn)增值。例如，美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格連續(xù)幾年上漲，去年一年增值了11%。因此，鎖定房產(chǎn)的金融產(chǎn)品，對(duì)中國(guó)有特殊的意義，所以中國(guó)需要學(xué)習(xí)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，最重要的是把國(guó)外最成熟的金融產(chǎn)品引到中國(guó)來(lái)。

第二，中國(guó)老百姓定居的民族習(xí)慣使得中國(guó)人一有錢就買房置地，中國(guó)對(duì)于土地房屋的感情比別的民族來(lái)得更深。第三，不動(dòng)產(chǎn)增值在中國(guó)非常明顯，而且這么多年也沒(méi)出現(xiàn)過(guò)大幅度的不動(dòng)產(chǎn)貶值和降價(jià)的情況。第四，我們中國(guó)是一個(gè)有理想的國(guó)家，我們的理想是中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下走向共產(chǎn)主義，共產(chǎn)主義不光是分配原則，更是一個(gè)產(chǎn)權(quán)原則。而把不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)變成證券化，讓老百姓持有，就是把產(chǎn)權(quán)交給老百姓，讓老百姓享受到不斷增值的資產(chǎn)權(quán)益，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)也是一種資本福利。

中國(guó)REITs規(guī)模近年有望到4、5萬(wàn)億元

今年5月31日首批REITs募集資金就已經(jīng)是七倍的超發(fā)，相信再過(guò)一段時(shí)間，REITs到股市流通會(huì)有穩(wěn)健和不斷增值的表現(xiàn)。因此我認(rèn)為中國(guó)的REITs一旦發(fā)行，就會(huì)一發(fā)而不可收，規(guī)模會(huì)做得比較大。從數(shù)量上來(lái)說(shuō)，美國(guó)是世界第一大REITs市場(chǎng)，2019年底有221只REITs，現(xiàn)在市值是1.33萬(wàn)億美元，折合人民幣8.5萬(wàn)億元；日本是世界第二大REITs市場(chǎng)，64只REITs，日本的REITs總的流通市值是1500多億美元。日本以世界經(jīng)濟(jì)第三的體量，成為世界第二大REITs市場(chǎng)，是因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有參加這個(gè)比賽。而中國(guó)一旦進(jìn)入到這個(gè)REITs市場(chǎng)，就應(yīng)當(dāng)是首先超越日本，形成1萬(wàn)億人民幣的流通市值，在REITs市場(chǎng)上我們能夠獲得和中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量相匹配的世界第二的地位。我認(rèn)為中國(guó)的REITs發(fā)展到4萬(wàn)億、5萬(wàn)億的規(guī)模，在近年是可以期待的。我相信也會(huì)有一天中國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)美國(guó)，成為世界第一，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)的體量會(huì)在不久的將來(lái)超過(guò)美國(guó)成為世界第一，而存量資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的規(guī)模中國(guó)現(xiàn)在就超過(guò)了美國(guó)，隨著REITs進(jìn)一步成熟，REITs在中國(guó)市場(chǎng)的規(guī)模有可能會(huì)超過(guò)10萬(wàn)億，這樣REITs對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)循環(huán)的拉動(dòng)就更大了。

REITs不開(kāi)發(fā)綠地項(xiàng)目

過(guò)去中國(guó)沒(méi)有長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)、以租金收入為主的資產(chǎn)包，現(xiàn)在有了REITs，不光中國(guó)的老百姓容易進(jìn)入，如果增加一些吸引國(guó)際資本的力量，還可以把國(guó)際上的資本也引進(jìn)來(lái)，通過(guò)各種方式引入國(guó)際資本，對(duì)著未來(lái)中國(guó)REITs規(guī)模越來(lái)越大，我們還會(huì)有一些特殊的政策吸引國(guó)外資本進(jìn)入。我們把這種資本叫做“懶惰資本”，它們厭惡風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，只去用于收購(gòu)已經(jīng)建好的收租項(xiàng)目，而且這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該正常運(yùn)行了一段時(shí)間。如果要新修一條高速公路，可以募集別的資金，但是不可能是REITs。當(dāng)然，REITs在規(guī)模大了以后也有特定規(guī)定，即允許REITs里拿出部分資金，用于維護(hù)自己的項(xiàng)目。比如說(shuō)酒店建游泳池，高速公路要維護(hù)，這些是允許的。投資REITs的資本也是長(zhǎng)線的穩(wěn)健型資本而不是國(guó)際熱錢，因?yàn)榧幢闶且獟伿郏�必定要有別的資金進(jìn)來(lái)接盤才行。而且REITs炒不起來(lái)，想炒也炒不多高，跌也跌不到哪兒去，總體上是穩(wěn)健的。舉個(gè)例子，領(lǐng)展基金是香港最大的一個(gè)REITs基金，2008年金融海嘯來(lái)的時(shí)候，雖然它也跌，但是跌不到哪兒去，漲起來(lái)就穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)厣蠞q。可以看出來(lái)，今后在整個(gè)股市未來(lái)的波動(dòng)中，REITs是一個(gè)能穩(wěn)定股市的好資產(chǎn)。

文章來(lái)源：網(wǎng)易研究局

原標(biāo)題：孟曉蘇：REITs是比股票更好的投資，過(guò)去42年美國(guó)REITs平均增值了142倍！

原創(chuàng)：孟曉蘇