隨著國內(nèi)資產(chǎn)證券化市場的迅猛發(fā)展和基本制度的日益完善,，公募REITs推出的時間表也越來越近,，公募REITs已成為行業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的話題。在“2018年中國資產(chǎn)證券化和結(jié)構(gòu)性融資行業(yè)暨第四屆中國資產(chǎn)證券化論壇年會”上,，中國資產(chǎn)證券化論壇理事會聯(lián)席主席孟曉蘇先生詳述了在國內(nèi)發(fā)展公募REITs的必要性,，梳理了國內(nèi)公募REITs推進(jìn)政策脈絡(luò)和歷史走向,，并介紹了國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組對中國公募資產(chǎn)證券化的四個設(shè)計要點,、如何解決稅務(wù)難題的推動和思考，具有十分難得的理論價值和實踐價值,。孟曉蘇先生,，國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長、中國證券基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化委員會顧問,，原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司總經(jīng)理,、董事長、黨委書記,。房地產(chǎn)經(jīng)濟和金融領(lǐng)域?qū)＜�,，北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授、享受國務(wù)院特殊津貼的專家,，被業(yè)界稱為“中國房地產(chǎn)教父”,。以下是整理后的“噴薄欲出的中國“REITs””主題分享實錄。

各位專家,，各位朋友,，很高興在論壇年會上與大家相會。剛才王忠民理事長【編者注：原全國社會保障基金理事會副理事長】談到這么一個鼓舞人心的題目——資產(chǎn)證券化場景爆發(fā),，特別是REITs場景爆發(fā),，我和他不謀而合。我用“噴薄欲出”來形容REITs的場景爆發(fā),，即噴薄欲出的中國REITs,。

今年以來，防范風(fēng)險是中央關(guān)注重點,，要防范的最大風(fēng)險就是金融風(fēng)險,。金融風(fēng)險中最大的風(fēng)險是什么？是負(fù)債率太高,，特別是政府負(fù)債率太高,。對于地方政府巨額負(fù)債問題，眾說紛紜,，有觀點認(rèn)為風(fēng)險巨大,，有觀點認(rèn)為風(fēng)險不大。我在馬克思的墓碑下面看到這樣一段話,，“The philosophers have only interpreted the world in various ways; The point is to change it. 哲學(xué)家們只是用不同的方式解釋世界，而關(guān)鍵卻是改變世界”,。使用中國人習(xí)慣的話說就是空談?wù)`國,，實干興邦，即必須要想辦法解決地方政府巨額負(fù)債問題,。

為了解決地方債越積越重及由此帶來的一系列問題,，我在2014年就提出了可以通過REITs有效化解風(fēng)險,。國務(wù)院發(fā)展研究中心成立了REITs課題組，由我和劉世錦擔(dān)任組長,，并請了全國政協(xié)副主席陳元擔(dān)任總顧問,，課題組研究的題目是引入REITs進(jìn)行政府存量資產(chǎn)的PPP，以市場化手段積極化解地方債,。

在課題組推動研究的同時,，國務(wù)院也在不斷引領(lǐng)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。李克強總理在2016年政府工作報告中提出“推動地方融資平臺轉(zhuǎn)型改制進(jìn)行市場化融資,，探索基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)證券化,，擴大債券融資規(guī)模”，在2017年更明確提出了“促進(jìn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn),，推進(jìn)資產(chǎn)證券化”,。國務(wù)院辦公廳在2016年《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”，將REITs這個英文縮寫寫入了國務(wù)院文件,，并作出了REITs的標(biāo)準(zhǔn)翻譯——“房地產(chǎn)投資信托基金”,。

REITs是世界上通行的一種金融工具，是不動產(chǎn)收益權(quán)進(jìn)入資本市場流通的一種工具,。通過發(fā)行REITs基金來持有收租的資產(chǎn),，這些租金又可以按照每年一次或兩次分配給投資人。這種含權(quán)證券可以在資本市場流通,，通過一步一步的分解,，就把原來凝固的不動產(chǎn)，變成了可以上市流通的資本化產(chǎn)品,、證券化產(chǎn)品,，這是一個偉大的金融創(chuàng)新。在2000年左右,，我邀請一些國外金融專家和房地產(chǎn)專家來中國講創(chuàng)新,，這些專家都異口同聲的表示，除了REITs沒有更好的金融創(chuàng)新可以講,。

各國,、各地對REITs有不同的規(guī)定，總體看來有四項共同點,。第一,，按期分紅，其所分配的股利,，不能低于收益的95%,；第二，上市流通,，使其能夠有交易的便利,；第三,，政府給予稅收優(yōu)惠，以防重復(fù)納稅,；第四,，嚴(yán)格限制其資金投向開發(fā)領(lǐng)域，只能用于收購收租的不動產(chǎn),。正因為這樣,， REITs成了穩(wěn)定收益的安全的金融產(chǎn)品。REITs的涵蓋也很廣泛,，從美國的物業(yè)REITs來看,，既包括了住宅、醫(yī)院,、辦公,、零售，也包括基礎(chǔ)設(shè)施,、倉儲等多個門類,。根據(jù)全美REITs協(xié)會給我的資料，REITs在全球獲得很好的發(fā)展,，已經(jīng)在36個國家和地區(qū)獲得發(fā)展,，主圖上打兩個紅圈的是中國香港和中國臺灣，現(xiàn)在中國大陸被列為正在考慮REITs的國家,，中國在這方面的創(chuàng)新還是落后了,，需要加快。

中國提出REITs并不晚,，早在2005年,，我就在中國首先提出要引入REITs。2006年,，在天津戴相龍市長的支持下,，我在天津成立第一家REITs公司，準(zhǔn)備REITs發(fā)展,，但由于政策原因,，公司最終開展了其他的業(yè)務(wù)。在2008年,，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]126號）文中,，要求“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”,。但這后半句話有點問題,，當(dāng)時把REITs當(dāng)成房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)融資，所以說“拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”,這樣就耽誤了REITs的發(fā)展。

近些年在把REITs和政府資產(chǎn),，包括租賃房連接起來之后，REITs找到了一個新的領(lǐng)域�,，F(xiàn)在的問題是中國地方政府的負(fù)債率越來越高,，根據(jù)中國社科院在《中國政府資產(chǎn)負(fù)債表2017》中的統(tǒng)計，到2015年末,，中國政府直接負(fù)債約27萬億元人民幣,，或有隱性負(fù)債44萬億元，中國政府總資產(chǎn)超125萬億元,。雖然總資產(chǎn)大于71億元總負(fù)債,，但這些負(fù)債壓得地方政府喘不過氣。地方政府想借助PPP推動新業(yè)務(wù),，發(fā)展成為一種轉(zhuǎn)嫁債務(wù)的一種行為,。在各地成立八大平臺、十大平臺情況下,，國企猛增,，現(xiàn)在中央推動混改，卻很難找到能夠匹配的合資對象,。負(fù)債率過高使得我國主權(quán)信用評價逐年降低,，連香港地區(qū)都因為與大陸有過密的經(jīng)濟聯(lián)系，而從AAA評級變成了AA+,。下一步中國要對外開放金融業(yè),，這是改革開放的基本要求。如果金融業(yè)仍然還是維持一種以銀行作為中心,，以間接負(fù)債為主的經(jīng)濟運行方式,，就會給改革開放帶來新的難題。

那么,，怎么解決這些問題,？中央政府的思路很明確。李克強總理2015年1月和9月在天津和大連達(dá)沃斯論壇上都分別說過,，中國的地方性債務(wù)70%以上用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，是有資產(chǎn)保障的。習(xí)近平總數(shù)據(jù)2017年7月召開的全國金融工作會上指出,，注重供給側(cè)的“存量重組,、增量優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換”,，就是說把這些存量資產(chǎn)所包含的這些傳統(tǒng)動能釋放出來,，變成新的動能。在黨的十九大會議上，習(xí)近平總書記再次提出了“提高直接融資比重,，促進(jìn)多層次資本市場健康發(fā)展的”要求,，在今年4月份召開的博鰲亞洲論壇開幕式上，習(xí)近平總書記又一次承諾,，要大幅度的放寬市場準(zhǔn)入,，包括放寬銀行外資出口比重。中央的部署,，對金融業(yè)加快直接融資比例,，推動資產(chǎn)證券化提出了要求。

我們（注：指國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組,，下同）所設(shè)計的中國公募資產(chǎn)證券化有四個要點：

第一,，是基金置換權(quán)益，政府獲取現(xiàn)金,。通過公募和私募資金持有地方政府優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn),，租金可以分配給投資人，這些權(quán)益可以在資本市場上市,。在這種情況下,，政府通過動能轉(zhuǎn)換變現(xiàn)資金。這種資金的投向目前不受監(jiān)管,。收益率大概是銀行五年貸款利息的收益率,。存續(xù)期可為3-5年，也可達(dá)到18年甚至20年或永續(xù),，權(quán)益型REITs,，資產(chǎn)可以出表，可以明顯降低負(fù)債率,。

第二,，實行內(nèi)部管理，避免原有人員下崗,。因為原有資產(chǎn)管理相對規(guī)范,，在實行了REITs這個頂層設(shè)計的變化之后，原有的資產(chǎn)還應(yīng)該由原來的平臺公司所管理,，如公路局還管公路,，房管局還管房產(chǎn)，公用機構(gòu)還管公用設(shè)施地下管網(wǎng),。這樣的安排一方面獲取了租金,，一方面政府購買服務(wù)的補貼可以保證少量租金，對投資人而言也是比較好的選擇,。

第三,，基金入市交易,，豐富資本市場。現(xiàn)在證監(jiān)會積極支持REITs在深市和滬市流通交易,。私募分優(yōu)先級,，我們則希望推動公募，通過公募基金+IVS的方式進(jìn)行突破,，使得中國的REITs能夠有爆發(fā)的場景,，可以豐富中國的資本市場。

第四,，基金到期可以允許地方政府原價回購資產(chǎn)，增值歸地方政府,。之所以做這樣的設(shè)計,，是考慮到在資產(chǎn)在入市時往往有評估難題，有國有資產(chǎn)流失的顧慮,。通過回購設(shè)計可以打消國有資產(chǎn)流失顧慮,。有一位省長問過我，REITs為什么要回購,，可不可以做成永續(xù),，地方政府持有這么多資產(chǎn)干什么？我認(rèn)為,，即便做成永續(xù)化產(chǎn)品,，也要在開始就做回購設(shè)計，這樣可以避免在資產(chǎn)評估方面引發(fā)爭議,。未來可以在產(chǎn)品運行過程中再行商議,，變成永續(xù)化，讓政府放棄回購權(quán),。

有這四個設(shè)定,，就使得REITs從權(quán)益型、抵押型可以發(fā)展成混合型,，通過政府,，先投資形成有效資產(chǎn)，設(shè)立社會資金,，由社會持有,，由政府來管理，由原有的機構(gòu)管理保證收益,，入市交易進(jìn)退方便,。這樣可以把地方債務(wù)有效化解，基金到期政府原價回購,。地方經(jīng)濟發(fā)展的很多難題,，也可以一并化解,，一是實現(xiàn)了存量資產(chǎn)動能轉(zhuǎn)換。二是推動地方混改的最佳方案,，每一個REITs就是一個混改項目,，即便這些資金是來源于社保基金,、養(yǎng)老金這些國有資產(chǎn),，也比地方政府國有層級高得多，通過REITs這樣的社會資金持有就是混改,。三是可以有效降低地方政府的負(fù)債,。四是可有效提升主權(quán)信用評級。五是可以豐富中國資本市場,。六是發(fā)展直接融資可以有利的推動中國的對外開放,，防止過度依賴間接融資形成以銀行為中心的經(jīng)濟周轉(zhuǎn)環(huán)境，使得國家對開放銀行有顧慮,。

REITs是非常好的上市資產(chǎn),。它可以使得穩(wěn)健型投資人大量入市，有的地方政府官員問我,，REITs會不會造成對IPO一樣對股市的沖擊,。我認(rèn)為，REITs與IPO不一樣,，這可以形容為IPO就像拿一塊干的海綿到水盆里去吸水,，但是REITs是濕的海綿，既增加了容量,，同時又不在盆里吸水,。

現(xiàn)在市場上都在關(guān)注，怎么樣解決REITs稅收障礙�,，F(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)證券化和REITs,，都難以逾越稅收障礙。我認(rèn)為,，政府本身是收稅主體,，用政府或其平臺公司的資產(chǎn)做證券化產(chǎn)品REITs，那么地方稅相對容易處理,，我們希望通過做地方政府資產(chǎn)的證券化,，能夠逐漸跨越稅收障礙，促使REITs在中國大行其道,。

中國證監(jiān)會這些年在積極地推動著REITs上市流通,。在2016的10月份，就召開了國際研討會,，那次也是由王忠民理事長和我在會上演講,，我也講了這個方案,。全美REITs協(xié)會的會長和專家論證認(rèn)為我們的方案既符合國外的REITs通則，又適應(yīng)中國的特點,。證監(jiān)會還在2016年下半年成立了專門委員會,，來推動不動產(chǎn)證券化。從2016到今年,，證監(jiān)會,、發(fā)改委、財政部,、央行等部門發(fā)布了一系列文件,，推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會資本合作(PPP)項目資產(chǎn)證券化。最近,，即2018年4月份,，證監(jiān)會和住建部共同發(fā)文，有要求把推動住房租賃REITs,，租賃房REITs的規(guī)定更進(jìn)一步細(xì)化，包括在集體用地上建立的租賃房,，現(xiàn)在也鼓勵進(jìn)行資產(chǎn)證券化,，這是一個重大的政策突破，同時也鼓勵推動權(quán)益類和債權(quán)類等類型REITs,。

在今年召開兩會以前,，全國人大財經(jīng)委讓我們?nèi)�匯報，我代表課題組向李盛霖主任和全國人大財經(jīng)委的工作人員匯報了希望能夠解決的問題,，一方面是對有關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整和修改意見,，另一方面是設(shè)法取消一些重復(fù)納稅的規(guī)定。全國人大財經(jīng)委很重視,，并且給全國人大委員長會議作了報告,，要積極探索來支持REITs的發(fā)展。

在今年兩會上,，我們和全國人大財經(jīng)委一起,，又推動了40多位全國人大代表聯(lián)名提出了修改《證券基金法》的意見。簡單總結(jié)就是要增加公募基金投資資產(chǎn)支持證券,。過去公募基金只能投資股票和債券,，未來還應(yīng)再增加資產(chǎn)支持證。這個議案目前已由全國人大財經(jīng)委和證監(jiān)會共同處理,。REITs離我們是一步一步的走進(jìn)了�,，F(xiàn)在我們也在推動，在十余個省份試點,。今天在年會的大會前,，中國資產(chǎn)證券化論壇的理事會也準(zhǔn)備在年會召開后,，把REITs的理念推介到全國，向各地官員和相關(guān)機構(gòu)宣講,。

試點進(jìn)行的不容易,，任何一個金融創(chuàng)新產(chǎn)品引入中國都不容易，但是最終將會成功,。早在20年前,，我擔(dān)任全國房改課題組組長時推動的很多房地產(chǎn)金融創(chuàng)新都一步一步的都落地了，包括租房抵押貸款,、反向抵押養(yǎng)老保險,。

我對于REITs在全國的推行有著充分的信心。我自己發(fā)明了一個喝啤酒理論來說明我的信心——我斷定喝啤酒的人要上廁所,，不信就繼續(xù)喝,，最后肯定上廁所。換一個說法,，這就叫“理論自信,、道路自信、制度自信,、文化自信”,。我相信，全世界通行的金融產(chǎn)品一定會進(jìn)入中國,，REITs一定會在中國大行其道,，這是國際REITs人士對中國的發(fā)展期望和判斷。

在演講的最后,，我引用偉大革命領(lǐng)袖毛澤東主席在《星星之火,，可以燎原》中稱贊中國革命的一段話，來表明我對REITs目前進(jìn)行時的看法——“它是站在海岸遙望海中已經(jīng)看得間桅桿尖頭的一只航船,，它是立于高山之顛遠(yuǎn)看東方已見光芒四射噴薄欲出的一輪朝日,，它是躁動于母腹中的快要成熟了的一個嬰兒”。

謝謝大家,！