隨著國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的迅猛發(fā)展和基本制度的日益完善,，公募REITs推出的時(shí)間表也越來(lái)越近,，公募REITs已成為行業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的話題。在“2018年中國(guó)資產(chǎn)證券化和結(jié)構(gòu)性融資行業(yè)暨第四屆中國(guó)資產(chǎn)證券化論壇年會(huì)”上,，中國(guó)資產(chǎn)證券化論壇理事會(huì)聯(lián)席主席孟曉蘇先生詳述了在國(guó)內(nèi)發(fā)展公募REITs的必要性,，梳理了國(guó)內(nèi)公募REITs推進(jìn)政策脈絡(luò)和歷史走向,，并介紹了國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組對(duì)中國(guó)公募資產(chǎn)證券化的四個(gè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)、如何解決稅務(wù)難題的推動(dòng)和思考,，具有十分難得的理論價(jià)值和實(shí)踐價(jià)值,。孟曉蘇先生，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng),、中國(guó)證券基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化委員會(huì)顧問(wèn),，原中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng),、黨委書(shū)記,。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融領(lǐng)域?qū)＜遥�北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授,、享受國(guó)務(wù)院特殊津貼的專家,，被業(yè)界稱為“中國(guó)房地產(chǎn)教父”。以下是整理后的“噴薄欲出的中國(guó)“REITs””主題分享實(shí)錄。

各位專家,，各位朋友,，很高興在論壇年會(huì)上與大家相會(huì)。剛才王忠民理事長(zhǎng)【編者注：原全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)副理事長(zhǎng)】談到這么一個(gè)鼓舞人心的題目——資產(chǎn)證券化場(chǎng)景爆發(fā),，特別是REITs場(chǎng)景爆發(fā),，我和他不謀而合。我用“噴薄欲出”來(lái)形容REITs的場(chǎng)景爆發(fā),，即噴薄欲出的中國(guó)REITs,。

今年以來(lái)，防范風(fēng)險(xiǎn)是中央關(guān)注重點(diǎn),，要防范的最大風(fēng)險(xiǎn)就是金融風(fēng)險(xiǎn),。金融風(fēng)險(xiǎn)中最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么？是負(fù)債率太高,，特別是政府負(fù)債率太高,。對(duì)于地方政府巨額負(fù)債問(wèn)題，眾說(shuō)紛紜,，有觀點(diǎn)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)巨大,，有觀點(diǎn)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)不大。我在馬克思的墓碑下面看到這樣一段話,，“The philosophers have only interpreted the world in various ways; The point is to change it. 哲學(xué)家們只是用不同的方式解釋世界,，而關(guān)鍵卻是改變世界”。使用中國(guó)人習(xí)慣的話說(shuō)就是空談?wù)`國(guó),，實(shí)干興邦,，即必須要想辦法解決地方政府巨額負(fù)債問(wèn)題。

為了解決地方債越積越重及由此帶來(lái)的一系列問(wèn)題,，我在2014年就提出了可以通過(guò)REITs有效化解風(fēng)險(xiǎn),。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心成立了REITs課題組，由我和劉世錦擔(dān)任組長(zhǎng),，并請(qǐng)了全國(guó)政協(xié)副主席陳元擔(dān)任總顧問(wèn),，課題組研究的題目是引入REITs進(jìn)行政府存量資產(chǎn)的PPP，以市場(chǎng)化手段積極化解地方債,。

在課題組推動(dòng)研究的同時(shí)，國(guó)務(wù)院也在不斷引領(lǐng)資產(chǎn)證券化的發(fā)展,。李克強(qiáng)總理在2016年政府工作報(bào)告中提出“推動(dòng)地方融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型改制進(jìn)行市場(chǎng)化融資,，探索基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)證券化，擴(kuò)大債券融資規(guī)模”,，在2017年更明確提出了“促進(jìn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn),，推進(jìn)資產(chǎn)證券化”。國(guó)務(wù)院辦公廳在2016年《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”，將REITs這個(gè)英文縮寫(xiě)寫(xiě)入了國(guó)務(wù)院文件,，并作出了REITs的標(biāo)準(zhǔn)翻譯——“房地產(chǎn)投資信托基金”,。

REITs是世界上通行的一種金融工具，是不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)進(jìn)入資本市場(chǎng)流通的一種工具,。通過(guò)發(fā)行REITs基金來(lái)持有收租的資產(chǎn),，這些租金又可以按照每年一次或兩次分配給投資人。這種含權(quán)證券可以在資本市場(chǎng)流通,，通過(guò)一步一步的分解,，就把原來(lái)凝固的不動(dòng)產(chǎn)，變成了可以上市流通的資本化產(chǎn)品,、證券化產(chǎn)品,，這是一個(gè)偉大的金融創(chuàng)新。在2000年左右,，我邀請(qǐng)一些國(guó)外金融專家和房地產(chǎn)專家來(lái)中國(guó)講創(chuàng)新,，這些專家都異口同聲的表示，除了REITs沒(méi)有更好的金融創(chuàng)新可以講,。

各國(guó),、各地對(duì)REITs有不同的規(guī)定，總體看來(lái)有四項(xiàng)共同點(diǎn),。第一,，按期分紅，其所分配的股利,，不能低于收益的95%,；第二，上市流通,，使其能夠有交易的便利,；第三，政府給予稅收優(yōu)惠,，以防重復(fù)納稅,；第四，嚴(yán)格限制其資金投向開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,，只能用于收購(gòu)收租的不動(dòng)產(chǎn),。正因?yàn)檫@樣， REITs成了穩(wěn)定收益的安全的金融產(chǎn)品,。REITs的涵蓋也很廣泛,，從美國(guó)的物業(yè)REITs來(lái)看，既包括了住宅,、醫(yī)院,、辦公,、零售，也包括基礎(chǔ)設(shè)施,、倉(cāng)儲(chǔ)等多個(gè)門類,。根據(jù)全美REITs協(xié)會(huì)給我的資料，REITs在全球獲得很好的發(fā)展,，已經(jīng)在36個(gè)國(guó)家和地區(qū)獲得發(fā)展,，主圖上打兩個(gè)紅圈的是中國(guó)香港和中國(guó)臺(tái)灣，現(xiàn)在中國(guó)大陸被列為正在考慮REITs的國(guó)家,，中國(guó)在這方面的創(chuàng)新還是落后了,，需要加快。

中國(guó)提出REITs并不晚,，早在2005年,，我就在中國(guó)首先提出要引入REITs。2006年,，在天津戴相龍市長(zhǎng)的支持下,，我在天津成立第一家REITs公司，準(zhǔn)備REITs發(fā)展,，但由于政策原因,，公司最終開(kāi)展了其他的業(yè)務(wù)。在2008年,，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2008]126號(hào)）文中,，要求“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”,。但這后半句話有點(diǎn)問(wèn)題,，當(dāng)時(shí)把REITs當(dāng)成房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)融資，所以說(shuō)“拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”,這樣就耽誤了REITs的發(fā)展,。

近些年在把REITs和政府資產(chǎn),，包括租賃房連接起來(lái)之后，REITs找到了一個(gè)新的領(lǐng)域�,，F(xiàn)在的問(wèn)題是中國(guó)地方政府的負(fù)債率越來(lái)越高,，根據(jù)中國(guó)社科院在《中國(guó)政府資產(chǎn)負(fù)債表2017》中的統(tǒng)計(jì)，到2015年末,，中國(guó)政府直接負(fù)債約27萬(wàn)億元人民幣,，或有隱性負(fù)債44萬(wàn)億元，中國(guó)政府總資產(chǎn)超125萬(wàn)億元,。雖然總資產(chǎn)大于71億元總負(fù)債,，但這些負(fù)債壓得地方政府喘不過(guò)氣。地方政府想借助PPP推動(dòng)新業(yè)務(wù),，發(fā)展成為一種轉(zhuǎn)嫁債務(wù)的一種行為,。在各地成立八大平臺(tái)、十大平臺(tái)情況下,，國(guó)企猛增,，現(xiàn)在中央推動(dòng)混改，卻很難找到能夠匹配的合資對(duì)象,。負(fù)債率過(guò)高使得我國(guó)主權(quán)信用評(píng)價(jià)逐年降低,，連香港地區(qū)都因?yàn)榕c大陸有過(guò)密的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，而從AAA評(píng)級(jí)變成了AA+,。下一步中國(guó)要對(duì)外開(kāi)放金融業(yè),，這是改革開(kāi)放的基本要求。如果金融業(yè)仍然還是維持一種以銀行作為中心,，以間接負(fù)債為主的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式,，就會(huì)給改革開(kāi)放帶來(lái)新的難題。

那么,，怎么解決這些問(wèn)題,？中央政府的思路很明確。李克強(qiáng)總理2015年1月和9月在天津和大連達(dá)沃斯論壇上都分別說(shuō)過(guò),，中國(guó)的地方性債務(wù)70%以上用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，是有資產(chǎn)保障的。習(xí)近平總數(shù)據(jù)2017年7月召開(kāi)的全國(guó)金融工作會(huì)上指出,，注重供給側(cè)的“存量重組,、增量?jī)?yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換”,，就是說(shuō)把這些存量資產(chǎn)所包含的這些傳統(tǒng)動(dòng)能釋放出來(lái),，變成新的動(dòng)能。在黨的十九大會(huì)議上,，習(xí)近平總書(shū)記再次提出了“提高直接融資比重,，促進(jìn)多層次資本市場(chǎng)健康發(fā)展的”要求，在今年4月份召開(kāi)的博鰲亞洲論壇開(kāi)幕式上,，習(xí)近平總書(shū)記又一次承諾,，要大幅度的放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，包括放寬銀行外資出口比重,。中央的部署,，對(duì)金融業(yè)加快直接融資比例，推動(dòng)資產(chǎn)證券化提出了要求,。

我們（注：指國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組,，下同）所設(shè)計(jì)的中國(guó)公募資產(chǎn)證券化有四個(gè)要點(diǎn)：

第一，是基金置換權(quán)益,，政府獲取現(xiàn)金,。通過(guò)公募和私募資金持有地方政府優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn),，租金可以分配給投資人，這些權(quán)益可以在資本市場(chǎng)上市,。在這種情況下,，政府通過(guò)動(dòng)能轉(zhuǎn)換變現(xiàn)資金。這種資金的投向目前不受監(jiān)管,。收益率大概是銀行五年貸款利息的收益率,。存續(xù)期可為3-5年，也可達(dá)到18年甚至20年或永續(xù),，權(quán)益型REITs,，資產(chǎn)可以出表，可以明顯降低負(fù)債率,。

第二,，實(shí)行內(nèi)部管理，避免原有人員下崗,。因?yàn)樵�有資產(chǎn)管理相對(duì)規(guī)范,，在實(shí)行了REITs這個(gè)頂層設(shè)計(jì)的變化之后，原有的資產(chǎn)還應(yīng)該由原來(lái)的平臺(tái)公司所管理,，如公路局還管公路,，房管局還管房產(chǎn)，公用機(jī)構(gòu)還管公用設(shè)施地下管網(wǎng),。這樣的安排一方面獲取了租金,，一方面政府購(gòu)買服務(wù)的補(bǔ)貼可以保證少量租金，對(duì)投資人而言也是比較好的選擇,。

第三,，基金入市交易，豐富資本市場(chǎng)�,，F(xiàn)在證監(jiān)會(huì)積極支持REITs在深市和滬市流通交易,。私募分優(yōu)先級(jí)，我們則希望推動(dòng)公募,，通過(guò)公募基金+IVS的方式進(jìn)行突破,，使得中國(guó)的REITs能夠有爆發(fā)的場(chǎng)景，可以豐富中國(guó)的資本市場(chǎng),。

第四,，基金到期可以允許地方政府原價(jià)回購(gòu)資產(chǎn)，增值歸地方政府,。之所以做這樣的設(shè)計(jì),，是考慮到在資產(chǎn)在入市時(shí)往往有評(píng)估難題，有國(guó)有資產(chǎn)流失的顧慮。通過(guò)回購(gòu)設(shè)計(jì)可以打消國(guó)有資產(chǎn)流失顧慮,。有一位省長(zhǎng)問(wèn)過(guò)我,，REITs為什么要回購(gòu)，可不可以做成永續(xù),，地方政府持有這么多資產(chǎn)干什么,？我認(rèn)為，即便做成永續(xù)化產(chǎn)品,，也要在開(kāi)始就做回購(gòu)設(shè)計(jì)，這樣可以避免在資產(chǎn)評(píng)估方面引發(fā)爭(zhēng)議,。未來(lái)可以在產(chǎn)品運(yùn)行過(guò)程中再行商議,，變成永續(xù)化，讓政府放棄回購(gòu)權(quán),。

有這四個(gè)設(shè)定,，就使得REITs從權(quán)益型、抵押型可以發(fā)展成混合型,，通過(guò)政府,，先投資形成有效資產(chǎn)，設(shè)立社會(huì)資金,，由社會(huì)持有,，由政府來(lái)管理，由原有的機(jī)構(gòu)管理保證收益,，入市交易進(jìn)退方便,。這樣可以把地方債務(wù)有效化解，基金到期政府原價(jià)回購(gòu),。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的很多難題,，也可以一并化解，一是實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)動(dòng)能轉(zhuǎn)換,。二是推動(dòng)地方混改的最佳方案,，每一個(gè)REITs就是一個(gè)混改項(xiàng)目，即便這些資金是來(lái)源于社�,；���,、養(yǎng)老金這些國(guó)有資產(chǎn)，也比地方政府國(guó)有層級(jí)高得多,，通過(guò)REITs這樣的社會(huì)資金持有就是混改,。三是可以有效降低地方政府的負(fù)債。四是可有效提升主權(quán)信用評(píng)級(jí),。五是可以豐富中國(guó)資本市場(chǎng),。六是發(fā)展直接融資可以有利的推動(dòng)中國(guó)的對(duì)外開(kāi)放，防止過(guò)度依賴間接融資形成以銀行為中心的經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)環(huán)境,，使得國(guó)家對(duì)開(kāi)放銀行有顧慮,。

REITs是非常好的上市資產(chǎn),。它可以使得穩(wěn)健型投資人大量入市，有的地方政府官員問(wèn)我,，REITs會(huì)不會(huì)造成對(duì)IPO一樣對(duì)股市的沖擊,。我認(rèn)為，REITs與IPO不一樣,，這可以形容為IPO就像拿一塊干的海綿到水盆里去吸水,，但是REITs是濕的海綿，既增加了容量,，同時(shí)又不在盆里吸水,。

現(xiàn)在市場(chǎng)上都在關(guān)注，怎么樣解決REITs稅收障礙�,，F(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)證券化和REITs,，都難以逾越稅收障礙。我認(rèn)為,，政府本身是收稅主體,，用政府或其平臺(tái)公司的資產(chǎn)做證券化產(chǎn)品REITs，那么地方稅相對(duì)容易處理,，我們希望通過(guò)做地方政府資產(chǎn)的證券化,，能夠逐漸跨越稅收障礙，促使REITs在中國(guó)大行其道,。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)這些年在積極地推動(dòng)著REITs上市流通,。在2016的10月份，就召開(kāi)了國(guó)際研討會(huì),，那次也是由王忠民理事長(zhǎng)和我在會(huì)上演講,，我也講了這個(gè)方案。全美REITs協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)和專家論證認(rèn)為我們的方案既符合國(guó)外的REITs通則,，又適應(yīng)中國(guó)的特點(diǎn),。證監(jiān)會(huì)還在2016年下半年成立了專門委員會(huì)，來(lái)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化,。從2016到今年,，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委,、財(cái)政部,、央行等部門發(fā)布了一系列文件，推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作(PPP)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化,。最近,，即2018年4月份，證監(jiān)會(huì)和住建部共同發(fā)文，有要求把推動(dòng)住房租賃REITs,，租賃房REITs的規(guī)定更進(jìn)一步細(xì)化,，包括在集體用地上建立的租賃房，現(xiàn)在也鼓勵(lì)進(jìn)行資產(chǎn)證券化,，這是一個(gè)重大的政策突破,，同時(shí)也鼓勵(lì)推動(dòng)權(quán)益類和債權(quán)類等類型REITs。

在今年召開(kāi)兩會(huì)以前,，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委讓我們?nèi)�匯報(bào),，我代表課題組向李盛霖主任和全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委的工作人員匯報(bào)了希望能夠解決的問(wèn)題，一方面是對(duì)有關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整和修改意見(jiàn),，另一方面是設(shè)法取消一些重復(fù)納稅的規(guī)定,。全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委很重視，并且給全國(guó)人大委員長(zhǎng)會(huì)議作了報(bào)告,，要積極探索來(lái)支持REITs的發(fā)展。

在今年兩會(huì)上,，我們和全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委一起,，又推動(dòng)了40多位全國(guó)人大代表聯(lián)名提出了修改《證券基金法》的意見(jiàn)。簡(jiǎn)單總結(jié)就是要增加公募基金投資資產(chǎn)支持證券,。過(guò)去公募基金只能投資股票和債券,，未來(lái)還應(yīng)再增加資產(chǎn)支持證。這個(gè)議案目前已由全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委和證監(jiān)會(huì)共同處理,。REITs離我們是一步一步的走進(jìn)了�,，F(xiàn)在我們也在推動(dòng)，在十余個(gè)省份試點(diǎn),。今天在年會(huì)的大會(huì)前,，中國(guó)資產(chǎn)證券化論壇的理事會(huì)也準(zhǔn)備在年會(huì)召開(kāi)后，把REITs的理念推介到全國(guó),，向各地官員和相關(guān)機(jī)構(gòu)宣講,。

試點(diǎn)進(jìn)行的不容易，任何一個(gè)金融創(chuàng)新產(chǎn)品引入中國(guó)都不容易,，但是最終將會(huì)成功,。早在20年前，我擔(dān)任全國(guó)房改課題組組長(zhǎng)時(shí)推動(dòng)的很多房地產(chǎn)金融創(chuàng)新都一步一步的都落地了,，包括租房抵押貸款,、反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。

我對(duì)于REITs在全國(guó)的推行有著充分的信心,。我自己發(fā)明了一個(gè)喝啤酒理論來(lái)說(shuō)明我的信心——我斷定喝啤酒的人要上廁所,，不信就繼續(xù)喝，最后肯定上廁所。換一個(gè)說(shuō)法,，這就叫“理論自信,、道路自信、制度自信,、文化自信”,。我相信，全世界通行的金融產(chǎn)品一定會(huì)進(jìn)入中國(guó),，REITs一定會(huì)在中國(guó)大行其道,，這是國(guó)際REITs人士對(duì)中國(guó)的發(fā)展期望和判斷。

在演講的最后,，我引用偉大革命領(lǐng)袖毛澤東主席在《星星之火,，可以燎原》中稱贊中國(guó)革命的一段話，來(lái)表明我對(duì)REITs目前進(jìn)行時(shí)的看法——“它是站在海岸遙望海中已經(jīng)看得間桅桿尖頭的一只航船,，它是立于高山之顛遠(yuǎn)看東方已見(jiàn)光芒四射噴薄欲出的一輪朝日,，它是躁動(dòng)于母腹中的快要成熟了的一個(gè)嬰兒”。

謝謝大家,！