同志們：
      大家好！
      新春伊始，我們就聚在一起，共商中房集團(tuán)改革與發(fā)展大計(jì)，感到很高興。現(xiàn)在，我代表集團(tuán)做主題報(bào)告。
      2006年是全面啟動“十一五”規(guī)劃的開局之年，也是中房集團(tuán)加快改革發(fā)展的關(guān)鍵一年，“十一五”規(guī)劃綱要明確提出要建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”， 這對于剛剛經(jīng)歷了一系列宏觀調(diào)控的中國房地產(chǎn)業(yè)來說，無疑是發(fā)展的新契機(jī)，同時(shí)也將面臨更多機(jī)遇和挑戰(zhàn)。因此，我們必須認(rèn)清形勢，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，按照立足科學(xué)發(fā)展、著力自主創(chuàng)新、完善體制、機(jī)制的總體要求，積極深化改革，調(diào)整集團(tuán)結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略布局，充分利用集團(tuán)在品牌、網(wǎng)絡(luò)、項(xiàng)目資源、合作基礎(chǔ)等方面的先天優(yōu)勢，以更加堅(jiān)定的信心、更加有力的措施，扎扎實(shí)實(shí)做好集團(tuán)的各項(xiàng)工作。
      今天我與大家交流的主題是：“在新形勢下，中房集團(tuán)如何通過整合資源，創(chuàng)新經(jīng)營管理模式，鞏固核心競爭力，構(gòu)建新型企業(yè)集團(tuán)，推動中房事業(yè)可持續(xù)發(fā)展”。
    發(fā)言共分六個部分：
    一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢
    根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃的戰(zhàn)略目標(biāo)，我國房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)步前進(jìn)、持續(xù)發(fā)展和總體平衡的新階段；國家將在充分把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展主旋律的前提下，堅(jiān)持區(qū)別對待，實(shí)行有保有壓的調(diào)控原則。主要呈現(xiàn)以下態(tài)勢：
    1、房地產(chǎn)市場預(yù)期開始回暖
    我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過五年的快速發(fā)展和一年的宏觀調(diào)控，進(jìn)入2006年的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場原來的預(yù)期，加上資本市場的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場預(yù)期開始回暖。
    2、房地產(chǎn)商對市場的壟斷同盟將被打破
    2006年，宏觀調(diào)控還將持續(xù)，因?yàn)檎�策要保持連續(xù)性，而且房地產(chǎn)的周期性調(diào)整才剛開始。一旦開始，將持續(xù)一段時(shí)間，指望它立即復(fù)蘇或景氣度迅速提高是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)檫@是一種內(nèi)在的發(fā)展過程。對某些房地產(chǎn)開發(fā)商而言，他們利潤還會繼續(xù)攤薄，但不會出現(xiàn)人們所說的“蕭條”，因?yàn)橹袊��?jīng)濟(jì)增長不會出現(xiàn)西方純商業(yè)周期性的蕭條，調(diào)整只是增長率的放慢，一般不會出現(xiàn)負(fù)增長。由于出現(xiàn)竣工面積多于或快于銷售面積增長，商品房積壓不斷增多，房地產(chǎn)商對市場的壟斷同盟將越來越難起作用。空置率的上升使一些房地產(chǎn)商的日子不好過，這是調(diào)控過程中的正常反應(yīng)，是一種符合市場規(guī)律的風(fēng)險(xiǎn)釋放的過程。
    3、我國城鎮(zhèn)居民的購房意愿略有回落
    央行最近發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，我國城鎮(zhèn)居民經(jīng)過宏觀調(diào)控面對“十一五”的發(fā)展，理財(cái)生活與“十五”期間相比產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的變化，呈現(xiàn)出：“樂于銀行儲蓄”、“買房意愿回落”、“對物價(jià)滿意度有所提高”等五方面的趨勢。受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的變化，多數(shù)城市房價(jià)漲幅趨緩，上海出現(xiàn)小幅下跌，房地產(chǎn)市場觀望氣氛較為濃厚，居民購房意愿有所下降。
    4、鼓勵住宅消費(fèi)成為政策導(dǎo)向
    面對宏觀調(diào)控后的房地產(chǎn)市場，建設(shè)部明確提出了2006年鼓勵住宅消費(fèi)的政策導(dǎo)向。專家認(rèn)為，我國在2006年要面對通貨緊縮的可能和生產(chǎn)過剩所帶來的影響，所以在“十一五”規(guī)劃的起始年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，擴(kuò)大消費(fèi)需求，已經(jīng)變成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中至關(guān)重要的決策點(diǎn)。鼓勵住宅消費(fèi)，特別是自住型住宅消費(fèi)將可能是今后政策的方向。2005年和2006年作為國家“十五”規(guī)劃和“十一五”規(guī)劃的轉(zhuǎn)折時(shí)期，國家希望繼續(xù)保持適度的國民經(jīng)濟(jì)增長規(guī)模和總供給，而需求的擴(kuò)張將是其中的關(guān)鍵。在擴(kuò)大消費(fèi)需求中最有意義，對上下游產(chǎn)業(yè)帶動作用最大的仍然是住宅產(chǎn)品的消費(fèi)。所以2006年的經(jīng)濟(jì)政策中，鼓勵住宅消費(fèi)將是擴(kuò)大內(nèi)需的核心內(nèi)容之一。
    5、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將有質(zhì)的突破
    房地產(chǎn)金融“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。當(dāng)前，由于房地產(chǎn)融資渠道的單一，致使絕大部分風(fēng)險(xiǎn)由銀行部門一家承擔(dān)，集聚了金融風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)投資及物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。與此同時(shí)，我國還應(yīng)嘗試通過多種渠道，充分發(fā)揮保險(xiǎn)功能，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，境外成功的“產(chǎn)品”有貸款抵房屋保險(xiǎn)，貸款建（修）房保險(xiǎn)，商品房抵貸款，還款保證保險(xiǎn)等。
    另據(jù)一項(xiàng)研究表明：大多數(shù)的跨國企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)仍然看好未來三年我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及房地產(chǎn)市場，而繼北京、上海之后，一些二線城市正逐漸成為新的投資熱點(diǎn)。
    通過對上述房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢的介紹，旨在使大家用科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)攬全局,統(tǒng)領(lǐng)我們的工作。
    二、中房集團(tuán)面臨的形勢和問題
    宏觀經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展為中房集團(tuán)提供了發(fā)展空間，但總體來講，集團(tuán)面臨的形勢仍然十分嚴(yán)峻，不容樂觀。        
    首先看外部形勢：
 1、宏觀調(diào)控政策帶來一定影響
  2005年國家陸續(xù)出臺一系列針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，以國務(wù)院、七部委出臺的“三個八條”為主導(dǎo)的房產(chǎn)新政，標(biāo)志著我國自亞洲金融危機(jī)以來刺激房地產(chǎn)需求增長的政策發(fā)生了轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)投資也將處在一個逐步下降的通道上，行業(yè)發(fā)展的不確定性因素增多，房地產(chǎn)開發(fā)門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)的贏利能力大幅度下降。
 2、市場競爭日趨激烈
 房地產(chǎn)企業(yè)已從1992年的2000多家，增加到目前的3萬多家，除了老牌的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外，國內(nèi)資金雄厚的大企業(yè)、新興的民營企業(yè)、以及港、澳、臺等國外企業(yè)，都進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，并與國有開發(fā)企業(yè)在資金、技術(shù)、組織、營銷理念和品牌等方面展開競爭，企業(yè)之間的優(yōu)勢不再是比資格老、規(guī)模大，而是比實(shí)力、比效益。
    3、民企國企謀變,行業(yè)格局重整，企業(yè)生存壓力加大
    宏觀調(diào)控帶來的金融緊縮和土地嚴(yán)控，使大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)失去了“錢袋”和“糧票”。2005年我們可以看到，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)依托自身資源和特點(diǎn)，正在重塑或加強(qiáng)其資金鏈。行業(yè)格局正在重整。其中，資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項(xiàng)目公司正陸續(xù)被淘汰出局，中等開發(fā)商開始整合，將企業(yè)盈利模式從過去的全程開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)閷　I開發(fā)商，在不能大規(guī)模獲得資金支持的環(huán)境下，通過專業(yè)化降低成本提升盈利能力，實(shí)現(xiàn)“自我融資”。大規(guī)模企業(yè)則多方拓展自身資源，通過業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、資本市場融資、聯(lián)姻海外資本、降低資金需求、國企資產(chǎn)重組等方式重塑或加強(qiáng)企業(yè)資金鏈，提高自身資金實(shí)力，抵御由于國家宏觀調(diào)控引發(fā)的資金緊張，這無疑對成員企業(yè)是一個很大的沖擊。
    再看內(nèi)部形勢：
    集團(tuán)各成員企業(yè)發(fā)展很不均衡，但總體來說仍處在一個實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)制，求生存謀發(fā)展時(shí)期。大多數(shù)成員企業(yè)資金短缺問題是制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸，嚴(yán)重影響了企業(yè)經(jīng)營活動的開展；還有相當(dāng)一部分成員企業(yè)長期虧損，包袱沉重，甚至面臨生存的危險(xiǎn)。
    總而言之，無論從外部環(huán)境還是內(nèi)部環(huán)境看，中房集團(tuán)的改革已迫在眉睫。我把這些困難和問題合盤托出，提供給大家，目的在于使大家對集團(tuán)有一個全面的了解，增強(qiáng)參與意識和改革意識。
    三、當(dāng)前的任務(wù)和中房集團(tuán)改革發(fā)展的總體構(gòu)想
    隨著房地產(chǎn)形勢的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)化、規(guī)模化、品牌化、戰(zhàn)略化的趨勢將更加明顯，企業(yè)聯(lián)合集聚的程度不斷提高，行業(yè)巨頭競爭的格局已初步形成，市場優(yōu)勝劣汰進(jìn)一步加劇。面對新市場、新政策，中房集團(tuán)成員企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部聯(lián)合，鞏固競爭核心力,增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的呼聲越來越高，構(gòu)成了集團(tuán)去年和當(dāng)前任務(wù)的主旋律，即“改革、創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型、發(fā)展”。
 建成一個什么樣模式的集團(tuán)，中房集團(tuán)需要一個什么樣的核心實(shí)體組織，擺在了集團(tuán)和成員企業(yè)的面前，集團(tuán)從去年起就開始著手這方面的準(zhǔn)備工作，一是完成了成員企業(yè)的資格認(rèn)證，二是成立了中房集團(tuán)城市房地產(chǎn)投資有限公司和中房企業(yè)管理公司，并將中房集團(tuán)城市房地產(chǎn)投資有限公司作為集團(tuán)核心實(shí)體組織進(jìn)行培育和發(fā)展，為集團(tuán)轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備條件。
 今年初，集團(tuán)總裁委員會又在全面聽取大家意見的基礎(chǔ)上，根據(jù)國務(wù)院國資委對中房集團(tuán)深化改革發(fā)展的總體要求和中房集團(tuán)的實(shí)際情況，就中房集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展的各種管理模式進(jìn)行了再次論證，最后，確立了大家的集團(tuán)大家辦，建立資產(chǎn)聯(lián)系，在幫助成員企業(yè)急需突破的資金瓶頸過程中取得大發(fā)展，走自主、規(guī)范發(fā)展道路的原則，制定出了集團(tuán)改革發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃實(shí)施綱要：
    1、總體目標(biāo)：
    合理引導(dǎo)資源整合配置， 建立以資產(chǎn)為紐帶的新型集團(tuán)經(jīng)營管理模式，利用一至二年的時(shí)間，完成所有成員企業(yè)由松散管理型向資產(chǎn)聯(lián)結(jié)型轉(zhuǎn)變。
    2、近期目標(biāo)：
    籌建由中房集團(tuán)成員企業(yè)共同持股的專業(yè)化投融資平臺——中房集團(tuán)城市房地產(chǎn)投資有限公司，作為集團(tuán)的核心實(shí)體組織，在集團(tuán)內(nèi)部形成資金互補(bǔ)和項(xiàng)目共享的投資機(jī)制，對外搭建籌融資平臺，從而提高各成員企業(yè)的市場競爭能力，促進(jìn)中房事業(yè)的大發(fā)展，共同做大、做強(qiáng)中房。
 3、發(fā)展規(guī)劃  
 大致分四個階段：
    第一階段：把握機(jī)遇，加快改革，調(diào)整結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化品牌，從改革集團(tuán)的劣勢入手，建立起一套符合企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的管理框架，通過整合集團(tuán)資源，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)集團(tuán)的整體實(shí)力。
    第二階段：選擇部分有實(shí)力的成員企業(yè)與集團(tuán)公司共同組建核心實(shí)體組織，按照《公司法》建立法人治理結(jié)構(gòu)，建立科學(xué)民主的領(lǐng)導(dǎo)體制和決策機(jī)制。今后，對建立起資產(chǎn)聯(lián)系的成員公司集團(tuán)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行規(guī)范；對沒有建立起資產(chǎn)聯(lián)系的成員公司將繼續(xù)實(shí)施中房成員資格認(rèn)證管理。這一階段集團(tuán)將采用雙模式運(yùn)行。
    第三階段：以間接持股方式，完成所有成員公司與集團(tuán)的資產(chǎn)聯(lián)結(jié)。在2007年底前取消松散聯(lián)盟，將中房集團(tuán)真正變成純企業(yè)集團(tuán)。
    第四階段：集團(tuán)發(fā)展壯大階段。
    四、建立資產(chǎn)聯(lián)結(jié)是中房集團(tuán)改革發(fā)展的必然選擇
    由于歷史原因，中房集團(tuán)多年來一直處于松散聯(lián)盟的狀態(tài)，集團(tuán)與成員企業(yè)并無實(shí)質(zhì)的資產(chǎn)聯(lián)系，造成集團(tuán)大而不強(qiáng)，成員企業(yè)處在各自為政的狀態(tài)。在黨的十六大以后，我國所有制改革有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，各地的成員企業(yè)現(xiàn)已有半數(shù)以上完成了企業(yè)改制，企業(yè)自身的市場化程度也越來越高。在所有制發(fā)生變革背景下，在房地產(chǎn)市場競爭加劇的情況下，中房集團(tuán)的核心實(shí)體組織缺位問題突顯出來，表現(xiàn)在：成員企業(yè)與集團(tuán)的各種優(yōu)勢得不到充分挖掘；兩者之間內(nèi)部資金與項(xiàng)目互助合作得不到充分運(yùn)用，形成規(guī)模化實(shí)體后與外部資金對接優(yōu)勢得不到充分發(fā)揮，而外部競爭壓力越來越大。成員企業(yè)如何發(fā)展，如何走出困境，特定的情況，特定的發(fā)展目標(biāo)，決定了集團(tuán)必須走自主創(chuàng)新，建立資產(chǎn)聯(lián)結(jié)的經(jīng)營管理模式之路。
    五、良好的基礎(chǔ)條件為集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供了保障
    一項(xiàng)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)施與落實(shí)，是由很多內(nèi)在和外在因素和條件促成的,中房集團(tuán)特有條件和優(yōu)勢,使我對集團(tuán)改革發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)充滿信心。
    一是龐大的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。中房集團(tuán)作為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)群體，涵蓋了全國主要大中城市。20多年來，很多成員企業(yè)與集團(tuán)建立了深厚的感情基礎(chǔ)，去年經(jīng)認(rèn)證的企業(yè)就有120多家，絕大多數(shù)成員企業(yè)為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的龍頭骨干企業(yè)，從地域分布上具有較強(qiáng)的帶動力和輻射力。
    二是品牌優(yōu)勢。集團(tuán)十分重視品牌建設(shè)，于1999年實(shí)施了跨世紀(jì)品牌戰(zhàn)略，統(tǒng)一規(guī)范了品牌管理標(biāo)準(zhǔn)，并提出了創(chuàng)建“百年中房”的宏偉目標(biāo)。在全國逐步形成了“要買房，找中房”的市場形象，“中房”、“中房集團(tuán)”“中國房產(chǎn)”已成為中國房地產(chǎn)業(yè)有較大影響的“金字”招牌。
    三是央企信譽(yù)和公共關(guān)系優(yōu)勢。中房集團(tuán)作為唯一的中央房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)，在市場上擁有良好的口碑。20多年的發(fā)展，集團(tuán)與各地方政府建立了較密切的聯(lián)系，與各界形成了廣泛的公共關(guān)系，在土地開發(fā)利用等方面具有很強(qiáng)的便利條件。
    四是土地資源優(yōu)勢。成員公司早期多為當(dāng)?shù)氐恼�府管理部門，多年來積累了一定量的土地資源。自去年集團(tuán)改革以來，中房土地整理公司在北京、大連、呼市、臺州、南京等地做了大量土地資源儲備，為集團(tuán)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。
    五是服務(wù)體系優(yōu)勢。去年六月份，集團(tuán)組建了中房集團(tuán)企業(yè)管理公司，以全程服務(wù)為基礎(chǔ)，充分利用集團(tuán)的有效資源，構(gòu)筑并部分完成了中房集團(tuán)服務(wù)體系：包括集團(tuán)數(shù)據(jù)中心、新聞中心、辦公中心、知識中心、項(xiàng)目中心和培訓(xùn)中心。為成員企業(yè)提供了一個經(jīng)營管理、資源共享和工作學(xué)習(xí)的平臺。
    六是投融資平臺優(yōu)勢。中房集團(tuán)城市房地產(chǎn)投資有限公司經(jīng)過一年運(yùn)作，目前已與國內(nèi)外多家金融、投資機(jī)構(gòu)建立了良好合作關(guān)系，為下一步集團(tuán)及成員在資金對接上打下了基礎(chǔ)。
    綜上所述，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的條件已經(jīng)成熟，是有保障的。
    六、組建中房集團(tuán)城市房地產(chǎn)投資有限公司作為集團(tuán)投融資平臺，將給成員企業(yè)的發(fā)展帶來無限生機(jī)。
    房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個資金需求旺盛的行業(yè)，國內(nèi)外有很多成熟經(jīng)驗(yàn)都表明：只有大企業(yè)集團(tuán)大品牌才能夠長久生存，只有與資本市場形成緊密聯(lián)系的公司才能有良性發(fā)展。在房地產(chǎn)與金融對接上，我們看到“資金需求”、“資金供應(yīng)”、“政策放行”三個方面，正在形成越來越強(qiáng)的合力，地產(chǎn)直接融資和多元化融資的時(shí)代正在到來。中房集團(tuán)城市房地產(chǎn)投資有限公司的組建，正是肩負(fù)著中房集團(tuán)聚而不散的歷史使命，肩負(fù)著促進(jìn)中房成員企業(yè)互動合作、聯(lián)盟多贏的光榮職責(zé)，更肩負(fù)著改變單純依賴銀行“輸血”的被動局面，建立“造血機(jī)制”的殷殷期盼，全力推進(jìn)實(shí)業(yè)投資與資本市場的緊密對接，支撐著中房品牌在中華大地上持久地熠熠生輝。
    同志們：發(fā)展才是硬道理！擁有巨大優(yōu)勢和雄厚資源的中房集團(tuán)大改革已拉開帷幕，歷史性地?cái)[在我們的面前，我們的前景充滿光明，只要我們團(tuán)結(jié)一心、科學(xué)規(guī)劃、開拓進(jìn)取，求真務(wù)實(shí)，扎實(shí)工作，我們目標(biāo)一定能夠?qū)崿F(xiàn)。
 最后，預(yù)祝會議成功！祝同志們身體健康，工作順利！
    謝謝大家！