由建設(shè)部,、財政部聯(lián)合頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱“新《辦法》”）將于2月1日起正式實施,。同時,，1998年發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號，以下簡稱舊《辦法》）廢止,。
住宅專項維修資金,，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新,、改造的資金,，也被形象地稱為住宅“養(yǎng)老金”。住宅專項維修資金交多少,、怎樣交,、誰來管、怎樣用等問題,，一直是廣大業(yè)主關(guān)心的焦點,。那么，即將實施的新《辦法》將對這些問題產(chǎn)生何種影響呢,？記者對此進(jìn)行了采訪調(diào)查,。
看點1
新《辦法》能省多少錢
1998年頒發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，維修資金按購房款的2%至3%的比例來交存,，這一辦法所造成的不公平一直為業(yè)主所困擾,。特別是近年來，房價上漲速度較快,，同一個樓盤在不同的時間購買,，每平方米價格相差幾百元甚至上千元，如果按購房款來交存維修資金,，就會造成同一單元相同面積的房子,，因購買時間不同所交的維修資金金額不同，這樣就人為地造成了業(yè)主之間的不公平,。
新《辦法》規(guī)定,，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金,，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%,。直轄市、市,、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況,，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額,，并適時調(diào)整,。
不少業(yè)主認(rèn)為：“對購房者來說建筑安裝成本并不透明，如果新《辦法》要順利實行，還需要進(jìn)一步細(xì)化,�,！庇浾吡私獾剑ㄖ惭b工程成本,，包括建材費,、人工成本、機(jī)器使用費,、水點線路安裝成本等,。由于商品房開發(fā)分多層、小高層,、高層等多種類型,，其開發(fā)成本有差異。截至目前,，許多中小城市已經(jīng)陸續(xù)公布了建筑安裝成本,，而北京等一些大城市還沒有公布。
1月23日,，《市場報》記者致電北京市建委物業(yè)處,，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“北京市建委相關(guān)部門正在協(xié)調(diào)中，具體方案還沒有最終出臺,，我們盡量在2月1日前制定出具體的每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額,，向公眾公布并且執(zhí)行。目前可以確定的是,，新《辦法》的費用肯定會比以前少一些,。”
以北京東四環(huán)附近某小區(qū)一套100平方米的房產(chǎn)為例,，2萬元/平方米的售價,，2％繳納比例計算，一套房子需要繳納的維修基金將達(dá)到4萬元,。而如果以建筑安裝成本計算,，業(yè)內(nèi)人士估算,，在北京,、上海這樣的城市，住宅建筑安裝費用在1200元/平方米左右,，即使以2000元/平方米的高位計算,，5％的維修基金也只有1萬元，兩者相比差距4倍,。
看點2
擅自挪用最高罰2倍
新《辦法》規(guī)定,，若發(fā)生挪用住宅專項維修資金的情況，應(yīng)由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門負(fù)責(zé)追回，并沒收違法所得,；另外,，還可并處挪用金額最高2倍的罰款；挪用行為構(gòu)成犯罪的,，要依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任,。
建設(shè)部稱，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金,，情節(jié)嚴(yán)重的,，除了按照前款規(guī)定，予以處罰外,，還應(yīng)吊銷資質(zhì)證書,。直轄市、市,、縣人民政府建設(shè)主管部門,，或者直轄市、市,、縣人民政府財政部門,，挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)主管部門,，或上一級人民政府財政部門負(fù)責(zé)追回款項與追責(zé),。
看點3
房子“養(yǎng)老金”有了新管家
新《辦法》第十條明確了維修資金的管理單位，業(yè)主大會成立前,，商品住宅業(yè)主,、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市,、市,、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。直轄市,、市,、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行,，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶,。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬,，按房屋戶門號設(shè)分戶賬,；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬,，按房屋戶門號設(shè)分戶賬,。
“這樣做很好,，我們能知道所交錢的下落，知道每筆錢花在哪兒了,，挺放心的,。”家住通州的業(yè)主郭女士向《市場報》記者表示,，“新《辦法》明確了業(yè)主大會成立前后,，維修資金在管理模式上的變化�,！睋�(jù)了解,，北京從２００６年１２月開始，已經(jīng)陸續(xù)向繳納商品住宅專項維修資金的業(yè)主發(fā)放了商品住宅專項維修資金查詢卡,，業(yè)主通過專項維修資金查詢卡可以對自己家房子的“養(yǎng)老金”做到心中有數(shù),。
此外，新《辦法》還明確,，商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前,，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。這避免了房屋遇到維修問題時,，業(yè)委會或物業(yè)公司挨家挨戶去湊,，而一些業(yè)主也因“事不關(guān)己，高高掛起”不愿出錢,，從而導(dǎo)致維修難以完成的情況發(fā)生,。
看點4
維修資金可購買國債增值
舊《辦法》對維修基金的投資方向只進(jìn)行了概況規(guī)定，對此,，新《辦法》特別給出詳細(xì)要求,，禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押,、抵押等擔(dān)保行為,。
新《辦法》強(qiáng)調(diào)，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債,，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期,。利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意,。
住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益,、利用住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的業(yè)主所得收益(業(yè)主大會另有決定的除外),，住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值應(yīng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。業(yè)界人士認(rèn)為,，由于受金融市場及貨幣政策的影響,，這一亮點可以在一定程度上減輕業(yè)主壓力，使資金保值增值,。(記者 王旭輝 實習(xí)生 于麗銀)
相關(guān)鏈接：四項費用不得占用維修資金
建設(shè)部,、財政部近日聯(lián)合發(fā)布《住宅專項維修資金管理辦法》,規(guī)定專項維修資金不得挪作他用。
新《辦法》提出,住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新,、改造,不得挪作他用。辦法明確,四項費用不得從住宅專項維修資金中列支,。
一是依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用,；
二是依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)費用,；
三是應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用,；
四是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。
新《辦法》規(guī)定,，住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用,，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?br />
商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用,，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?br />
售后公有住房之間共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用,，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偂?br />
售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用,，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè),。
《辦法》對專項資金的監(jiān)管提出了詳細(xì)規(guī)定,，要求直轄市以及市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門,，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會,，應(yīng)每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目。（張彤）
政策法規(guī)
