北京新物業(yè)服務(wù)合同示范文本上崗

      對物業(yè)企業(yè)交接作出明確規(guī)定避免雙方扯皮

      物業(yè)服務(wù)一直是房地產(chǎn)業(yè)糾紛頻出的領(lǐng)域,，如何減少糾紛,，始終苦無良策。今年五一開始,，北京市將實施新的《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》與《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本,，有望為物業(yè)糾紛找到一條出路。

      據(jù)了解,，截至2008年3月,，北京全市實施物業(yè)服務(wù)總建筑面積達(dá)3．5億平方米，其中住宅面積2．7億平方米,，約占住宅總量的80％,；全市住宅小區(qū)成立業(yè)主大會的有627個,，約占項目總數(shù)的20％。全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)2844家,，從業(yè)人員約20萬人,，其中一級企業(yè)65家，二級企業(yè)197家,，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)涉及北京市民千家萬戶,。

      據(jù)北京市建委相關(guān)人士介紹，《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本將作為《商品房買賣合同》的附件,，要求開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時簽訂,，在辦理房屋預(yù)售手續(xù)的同時上報市建委市場交易管理系統(tǒng)予以公示，由買房人在購房時予以確認(rèn),，避免和減少業(yè)主入住后發(fā)生爭議和糾紛,。《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本供業(yè)主大會或業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時使用,，通過明確物業(yè)服務(wù)范圍,、完善業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)、規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費方式,、明確違約責(zé)任等措施進一步理順雙方關(guān)系,。兩個示范文本分別明確了前期和后期物業(yè)服務(wù)中的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、合同期限,、服務(wù)費用、權(quán)利義務(wù),、違約責(zé)任等相關(guān)條款,。對于規(guī)劃平面圖、物業(yè)構(gòu)成明細(xì),、物業(yè)共用部位明細(xì),、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及移交資料清單等具體內(nèi)容則以附件的形式體現(xiàn),。

      《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》包括入住前服務(wù)和入住后服務(wù)兩部分,。合同明確，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就入住前服務(wù)的具體事宜簽訂書面協(xié)議,，明確服務(wù)的范圍,、費用等事項，并規(guī)定因入住前服務(wù)發(fā)生的費用由開發(fā)建設(shè)單位另行支付,，不得攤?cè)霕I(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用,。

      目前物業(yè)服務(wù)活動中因服務(wù)期限和合同解除問題引發(fā)的糾紛較多，常有物業(yè)公司突然不知所蹤或原有物業(yè)公司拒不撤出的報道見諸媒體,。為減少有關(guān)糾紛,，文本中對此類問題做出了專門規(guī)定：

      （1）服務(wù)期限問題：開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同中約定服務(wù)期限,。

      （2）期滿不再續(xù)約問題：任何一方?jīng)Q定在服務(wù)期限屆滿后不再續(xù)約的，均應(yīng)當(dāng)在屆滿3個月前書面通知對方,，從而給物業(yè)交接預(yù)留充足的準(zhǔn)備時間,。

      （3）合同提前終止問題：服務(wù)期限未滿，但業(yè)主大會已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效3個月前書面通知甲,、乙雙方；新合同生效時,，原合同自動終止,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原合同終止前移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)的相關(guān)資料及屬于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備,、公共區(qū)域,，并按時撤出本物業(yè)區(qū)域，以保障新舊物業(yè)的順利交接,。

      （4）物業(yè)銜接空檔問題：為避免物業(yè)服務(wù)銜接上出現(xiàn)空檔損害業(yè)主權(quán)益,，文本中規(guī)定原合同終止后尚未有新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按原合同約定提供服務(wù),，在此期間的物業(yè)服務(wù)費用仍由業(yè)主按原合同約定標(biāo)準(zhǔn)交納,。

      （5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接協(xié)助問題：文本中規(guī)定合同終止后甲乙雙方應(yīng)當(dāng)共同做好債權(quán)債務(wù)處理，包括物業(yè)服務(wù)費用的清算,、對外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行等,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會,、業(yè)主委員會做好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作,。

      物業(yè)服務(wù)合同對新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接問題也做了規(guī)定，要求委托方,、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前,，就交接時間、交接內(nèi)容,、交接查驗,、交接前后的責(zé)任等事項進行約定。交接時間應(yīng)當(dāng)確定具體時點,，時點前責(zé)任由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān),，時點后責(zé)任由新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定時點將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的檔案資料,、物業(yè)服務(wù)用房及屬于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備,、公共區(qū)域移交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由委托方,、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行逐項查驗接收,，并由三方簽字確認(rèn),。三方對查驗結(jié)果存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗記錄中載明,，并明確解決辦法,。

      文本中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備用于廣告,、房屋租賃、會所經(jīng)營,、商業(yè)促銷等活動,，應(yīng)當(dāng)在符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),，每半年向委托方公布收益情況并接受監(jiān)督。經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備所得收益歸業(yè)主所有,，并可用于分?jǐn)偟綉粞a充專項維修資金、抵減下一年度物業(yè)服務(wù)費或業(yè)主大會表決的其他用途,。 (陳雪根)