新修訂的《上海市房地產登記條例》于２００９年７月１日正式實施,。該條例是在１９９５年頒布的《上海市房地產登記條例》基礎上的第二次修訂。本次修訂是為適應《中華人民共和國物權法》實施的需要,，對原《條例》中與《物權法》不一致的內容進行了補充,、修改和完善。新《條例》的實施將進一步規(guī)范房地產登記行為,，更好地依法維護房地產權利人的合法權益,。新條例主要特點包括：

      與《物權法》銜接，確保依法依規(guī),。在新《條例》修訂過程中堅持依法依規(guī)的原則,。嚴格依據(jù)《物權法》、《土地管理法》,、《城市房地產管理法》等一系列法律法規(guī)規(guī)定,，修訂了與《物權法》規(guī)定不一致的條款。修訂的主要內容有：１,、根據(jù)《物權法》第十二條,，明確了登記機構的職責，并對“要求申請人補充材料”和“實地查看”的情形作了進一步細化,，以便于操作,。２、根據(jù)《物權法》第十四條,，把登記日由“受理日”修改為記載之日,。３,、補發(fā)房地產權證和登記證明增加了刊登滅失,、遺失聲明的公告程序。４,、按份共有人處分房地產份額的,，可單獨提出登記申請,，但應當提供其他按份共有人放棄優(yōu)先購買權的證明。５,、對更正登記和異議登記的申請主體,、時限和效力作了相應修改。６,、根據(jù)《物權法》第十四章,，對地役權的設立、轉讓,、變更,、注銷登記作了明確規(guī)定。７,、根據(jù)《物權法》第二十條的規(guī)定,，修改了預告登記的申請人、登記效力和時效等,。８,、根據(jù)《物權法》對登記條例部分條文的文字進行了相應修改，如“土地使用權”調整為“建設用地使用權”,、“登記冊”修改為“登記簿”,、“他項權利”修改為“抵押權和地役權”。

      明確登記基本單元,，維護合法權益,。以往由于缺少對房地產登記基本單元的相關規(guī)定，出現(xiàn)了開發(fā)商擅自分割宗地開發(fā)建設,，或不按照規(guī)劃批準的原始設計擅自將商場,、辦公樓分割成若干單位出售產權，并要求登記機構辦理登記的現(xiàn)象,。新《條例》對房地產登記的最小單元加以了規(guī)范,，明確了土地登記以宗地為基本單元。宗地是土地權屬界線封閉的地塊或空間,，其確定的依據(jù)是建設用地批準文件,。今后，對經登記的建設用地使用權因為分期開發(fā)等原因需要分割為幾個基本單元進行登記的,，必須滿足三個條件方可登記,。一是分割后的各部分都應當滿足土地權屬界線封閉的要求，即符合土地登記基本單元的要求,；二是對部分樓盤已經銷售的分期開發(fā)項目,，因分割將導致權利范圍變化，故必須征得全體權利人同意,；三是地塊分割須經土地管理部門審批,。因此,，新《條例》的實施將杜絕一些企業(yè)、部門擅自改變宗地范圍,、任意分割房屋,，侵犯老百姓合法權益的行為，進一步規(guī)范建設用地的合法使用,，切實維護權利人的合法權益,。

      積極探索研究，全面保護土地權益,。原《條例》中關于土地登記僅指建設用地使用權登記,，而土地登記的范疇還應包括集體土地所有權、農村宅基地,、農用地使用權的登記,。由于這些土地的登記具有一定的特殊性，難以適用一般的房地產登記規(guī)則,。因此新《條例》明確包括農村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登記辦法將另行規(guī)定,。按照黨中央十七屆三中全會的決議，以及上海市委,、市政府今年的工作要求,，要推進農村土地制度改革，建立城鄉(xiāng)一體的土地管理模式,，農村土地的確權發(fā)證是基礎,。下階段土地管理部門將積極探索研究，根據(jù)《物權法》,、《土地管理法》,、《土地登記辦法》等法律法規(guī)，在試點的基礎上制訂有關的集體土地所有權,、農用地使用權,、農村宅基地的登記辦法，進一步完善土地登記體系,，全面保護土地所有者和使用者的合法權益,。 （李剛）