新修訂的《上海市房地產(chǎn)登記條例》于２００９年７月１日正式實(shí)施。該條例是在１９９５年頒布的《上海市房地產(chǎn)登記條例》基礎(chǔ)上的第二次修訂,。本次修訂是為適應(yīng)《中華人民共和國物權(quán)法》實(shí)施的需要,，對原《條例》中與《物權(quán)法》不一致的內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充、修改和完善,。新《條例》的實(shí)施將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)登記行為,，更好地依法維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。新條例主要特點(diǎn)包括：

      與《物權(quán)法》銜接,，確保依法依規(guī),。在新《條例》修訂過程中堅(jiān)持依法依規(guī)的原則。嚴(yán)格依據(jù)《物權(quán)法》,、《土地管理法》,、《城市房地產(chǎn)管理法》等一系列法律法規(guī)規(guī)定，修訂了與《物權(quán)法》規(guī)定不一致的條款,。修訂的主要內(nèi)容有：１,、根據(jù)《物權(quán)法》第十二條，明確了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé),，并對“要求申請人補(bǔ)充材料”和“實(shí)地查看”的情形作了進(jìn)一步細(xì)化,，以便于操作。２、根據(jù)《物權(quán)法》第十四條,，把登記日由“受理日”修改為記載之日,。３、補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證和登記證明增加了刊登滅失,、遺失聲明的公告程序,。４、按份共有人處分房地產(chǎn)份額的,，可單獨(dú)提出登記申請,，但應(yīng)當(dāng)提供其他按份共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。５,、對更正登記和異議登記的申請主體,、時(shí)限和效力作了相應(yīng)修改。６,、根據(jù)《物權(quán)法》第十四章,，對地役權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓,、變更,、注銷登記作了明確規(guī)定。７,、根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定,，修改了預(yù)告登記的申請人、登記效力和時(shí)效等,。８,、根據(jù)《物權(quán)法》對登記條例部分條文的文字進(jìn)行了相應(yīng)修改，如“土地使用權(quán)”調(diào)整為“建設(shè)用地使用權(quán)”,、“登記冊”修改為“登記簿”,、“他項(xiàng)權(quán)利”修改為“抵押權(quán)和地役權(quán)”。

      明確登記基本單元,，維護(hù)合法權(quán)益,。以往由于缺少對房地產(chǎn)登記基本單元的相關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)了開發(fā)商擅自分割宗地開發(fā)建設(shè),，或不按照規(guī)劃批準(zhǔn)的原始設(shè)計(jì)擅自將商場,、辦公樓分割成若干單位出售產(chǎn)權(quán)，并要求登記機(jī)構(gòu)辦理登記的現(xiàn)象,。新《條例》對房地產(chǎn)登記的最小單元加以了規(guī)范,，明確了土地登記以宗地為基本單元。宗地是土地權(quán)屬界線封閉的地塊或空間,，其確定的依據(jù)是建設(shè)用地批準(zhǔn)文件,。今后,，對經(jīng)登記的建設(shè)用地使用權(quán)因?yàn)榉制陂_發(fā)等原因需要分割為幾個(gè)基本單元進(jìn)行登記的，必須滿足三個(gè)條件方可登記,。一是分割后的各部分都應(yīng)當(dāng)滿足土地權(quán)屬界線封閉的要求,，即符合土地登記基本單元的要求；二是對部分樓盤已經(jīng)銷售的分期開發(fā)項(xiàng)目,，因分割將導(dǎo)致權(quán)利范圍變化,，故必須征得全體權(quán)利人同意；三是地塊分割須經(jīng)土地管理部門審批,。因此，新《條例》的實(shí)施將杜絕一些企業(yè),、部門擅自改變宗地范圍,、任意分割房屋，侵犯老百姓合法權(quán)益的行為,，進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地的合法使用,，切實(shí)維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

      積極探索研究,，全面保護(hù)土地權(quán)益,。原《條例》中關(guān)于土地登記僅指建設(shè)用地使用權(quán)登記，而土地登記的范疇還應(yīng)包括集體土地所有權(quán),、農(nóng)村宅基地,、農(nóng)用地使用權(quán)的登記。由于這些土地的登記具有一定的特殊性,，難以適用一般的房地產(chǎn)登記規(guī)則,。因此新《條例》明確包括農(nóng)村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登記辦法將另行規(guī)定。按照黨中央十七屆三中全會的決議,，以及上海市委,、市政府今年的工作要求，要推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革,，建立城鄉(xiāng)一體的土地管理模式,，農(nóng)村土地的確權(quán)發(fā)證是基礎(chǔ)。下階段土地管理部門將積極探索研究,，根據(jù)《物權(quán)法》,、《土地管理法》、《土地登記辦法》等法律法規(guī),，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上制訂有關(guān)的集體土地所有權(quán),、農(nóng)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地的登記辦法,，進(jìn)一步完善土地登記體系,，全面保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益,。 （李剛）