我市新版購房合同已經(jīng)從年初開始啟用,。與舊版合同相比，新合同增加了建筑隔聲承諾,、先驗房后交費等新條款,。這些條款的納入，對于購房者而言有何實際作用,？如何借助這些新條款維護(hù)自己的合法權(quán)益,？本報邀請房地產(chǎn)行業(yè)資深律師，結(jié)合糾紛實例為您逐條解析,。

      小區(qū)建設(shè)方案附入合同

      條款明細(xì)：從去年開始,，市建委就開始要求開發(fā)商在網(wǎng)上公示小區(qū)建設(shè)方案。今年在新版合同中補(bǔ)充,，約定房屋所在樓棟的項目建設(shè)方案必須包括在合同附件中,。

      糾紛案例：一別墅項目的業(yè)主劉先生(化名)收到開發(fā)商的規(guī)劃變更通知，自己購買的兩層別墅要被開發(fā)商建成6層板樓,。按照當(dāng)時的合同,，劉先生只有兩種選擇，要么在15天之內(nèi)退房,，要么就同意變更,。擅自改變原有規(guī)劃的開發(fā)商卻沒有明確的違約責(zé)任。

      維權(quán)解析：廣大(北京)律師事務(wù)所莊清忠律師告訴記者,，以往購房人對產(chǎn)品的規(guī)劃方案無從了解,。開發(fā)商通過業(yè)主聽證即可變更建設(shè)方案，業(yè)主不同意就必須在15日內(nèi)退房,，否則視為認(rèn)可,。開發(fā)商僅僅為違約向退房業(yè)主支付極少補(bǔ)償即可。執(zhí)行新合同和相應(yīng)的新規(guī)后,，一旦開發(fā)商變更規(guī)劃,，首先要承擔(dān)明確的違約責(zé)任。同時業(yè)主還可以向建委舉報,，建委核實后甚至可以責(zé)令開發(fā)商停工,。開發(fā)商違規(guī)改變規(guī)劃不僅難度大，代價也將巨大,。

      效用等級：★★★★★

      承諾住宅配套同步交付

      條款明細(xì)：新合同中補(bǔ)充了關(guān)于配套需同步交付的條款,。將上下水、供暖,、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施何時交付約定到了具體日期,。

      糾紛案例：前不久，豐臺藍(lán)調(diào)國際業(yè)主集體拒絕收房,，因為發(fā)現(xiàn)開發(fā)商交房時“大片公共區(qū)域還是黃土露天,，綠化,、停車場和會所等配套設(shè)施都沒完工，根本不達(dá)標(biāo)”,。但開發(fā)商認(rèn)為,，先前合同中有約定，只要取得“驗收備案表”就可以交房,，證件都齊備所以并不違約,。業(yè)主維權(quán)面臨難題。

      維權(quán)解析：北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員,，北京隆安律師事務(wù)所陳旭律師表示，這一條款是對去年建委下發(fā)的關(guān)于小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施同步交付新規(guī)的進(jìn)一步落地,。“新合同對配套交付日期具體到了某年某月某日,，對交付標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了細(xì)化,有重要的實際意義,。”陳旭指出,，在新合同進(jìn)一步落實配套同步交付規(guī)定的同時,，政府也應(yīng)提高竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格備案條件,，從源頭上杜絕此類糾紛的發(fā)生,。

      效用等級：★★★★★

      業(yè)主先驗房后交費

      條款明細(xì)：市建委去年年底就出臺了購房者“先驗房，后交費”的新規(guī),。新版合同補(bǔ)充明確開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為前提條件,。購房者驗房發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問題的，開發(fā)商在約定期限內(nèi)修復(fù)交付并承擔(dān)逾期交房責(zé)任,；或是開發(fā)商在商品房交付之日起多少日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)修復(fù)費用,，賠償購房人損失。

      糾紛案例：兩年前,，一樓盤業(yè)主集體起訴開發(fā)商,，要求開發(fā)商取消“交完物業(yè)費才能收房”的無理要求。由于開發(fā)商辯稱,，物業(yè)服務(wù)協(xié)議已經(jīng)約定與交房協(xié)議同時生效,，業(yè)主屬于不當(dāng)要求，一審業(yè)主敗訴,。但業(yè)主展開曲折維權(quán)之路,，終于在二審勝訴，開發(fā)商被判“限定7日內(nèi)無條件交房”,。

      維權(quán)解析：“在先收房后交費規(guī)定出臺并寫入新合同后,，這樣艱難的維權(quán)過程就成為歷史了。”莊清忠律師告訴記者,，以往在遇到類似情況時,，開發(fā)商通過混淆商品房買賣和物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，很容易地“戰(zhàn)勝”業(yè)主,。有了新規(guī)并寫入合同后,，法律關(guān)系徹底理順，官司判決明確,，業(yè)主維權(quán)不必再經(jīng)歷不必要的曲折和艱難,。

      效用等級：★★★★

      明確住宅隔音要求

      條款明細(xì)：新合同要求開發(fā)商承諾建筑隔聲情況符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的,，開發(fā)商按照規(guī)劃設(shè)計要求補(bǔ)做建筑施工隔聲措施并承擔(dān)全部費用,。給買受人造成損失的開發(fā)商要承擔(dān)賠償責(zé)任。合同還要求對室內(nèi)允許的噪聲級以及項目周邊有沒有噪聲影響的機(jī)場,、鐵路,、軌道線路、道路等都要說明,。

      糾紛案例：去年,，大興一樓盤因緊鄰高速路，開發(fā)商又沒有做任何隔音措施,，業(yè)主實在無法忍受噪聲對生活的干擾,，要求開發(fā)商進(jìn)行隔音改造并賠償業(yè)主損失。由于沒有相關(guān)條款可以依照,，此事一直沒有得到解決,。

      維權(quán)解析：陳旭律師告訴記者，因住宅小區(qū)噪聲超標(biāo)導(dǎo)致的糾紛近年來呈增多趨勢,�,！案鶕�(jù)國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)各房間允許的最高噪聲級在40到50分貝間,。執(zhí)行新合同后,，以往維權(quán)難的問題會得到有效解決。購房者在與開發(fā)商簽訂新合同標(biāo)注建筑隔聲情況后,，一旦不達(dá)標(biāo),，開發(fā)商必須補(bǔ)做隔聲措施。由業(yè)委會代表業(yè)主出資補(bǔ)做的,，也由開發(fā)商承擔(dān)全部費用,。如果開發(fā)商拒絕承擔(dān)，業(yè)主可以收集相關(guān)費用證明訴開發(fā)商賠償,�,！� （楊舒萌）

      效用等級：★★★