昨天,，北京市住建委發(fā)布《管理規(guī)約(示范文本)》,、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(示范文本)》和《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)工作方案(示范文本)》,，供業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約,，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)使用。示范文本提出,，業(yè)主長(zhǎng)期欠物業(yè)費(fèi)將被曝光,，但欠費(fèi)多長(zhǎng)時(shí)間被公示由小區(qū)業(yè)主自己決定。

      市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)趙成說(shuō),，三個(gè)示范文本相繼征求了市,、區(qū)(縣)有關(guān)部門(mén)，以及部分物業(yè)管理專家,、市物業(yè)管理糾紛調(diào)解專家的意見(jiàn),，并于今年3至4月在網(wǎng)上進(jìn)行了公示，共收到具體意見(jiàn)34個(gè),。市住建委等部門(mén)根據(jù)這些意見(jiàn),，對(duì)三個(gè)示范文本進(jìn)行了9處修改,，并最終獲得通過(guò),。

      趙成說(shuō)，該示范文本對(duì)于引導(dǎo)和規(guī)范廣大業(yè)主合理使用、維護(hù)物業(yè),，依法行使權(quán)利,、履行義務(wù)，維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益都有重要作用,。正式實(shí)施的三個(gè)示范文本并不是強(qiáng)制文件,，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主可以以此為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)自己小區(qū)的需要和特點(diǎn)增減內(nèi)容,。

      示范文本規(guī)定,，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的《表決書(shū)》由業(yè)主簽收，也可由其配偶,、子女,、父母等共居的成年親屬簽收。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì),，委托書(shū)應(yīng)載明委托事項(xiàng)和業(yè)主專有部分建筑面積,，同時(shí)附業(yè)主和代理人身份證明文件。對(duì)此,，市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，現(xiàn)在工作時(shí)間都非常緊張，業(yè)主不可能隨時(shí)在家,，因此他的家人及共居的成年人就可以代為簽收,，這樣會(huì)增加業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)的機(jī)會(huì)。同時(shí),，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì),，并表達(dá)自己的意見(jiàn)，但為了保證代理人的真實(shí)性,，要求出示代理人的身份證明,，這樣也維護(hù)了業(yè)主的利益。

      另?yè)?jù)了解,，目前正在制定具有法律效力的《北京市物業(yè)管理辦法》(暫定名)參考三個(gè)示范文件制定,。

      長(zhǎng)期欠繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主將上“黑榜”

      示范文本內(nèi)容：欠費(fèi)__月以上或長(zhǎng)期拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布欠費(fèi)情況,。

      解讀：參與論證這三個(gè)示范文本的孟憲生說(shuō),，征求意見(jiàn)前的示范文本提出業(yè)主欠費(fèi)六個(gè)月以上要被公示，而修改后的文本提出要對(duì)欠費(fèi)業(yè)主公示,，但欠費(fèi)幾個(gè)月的業(yè)主要被公示,，由業(yè)主大會(huì)決定。

      孟憲生說(shuō),，業(yè)主應(yīng)該首先明確,，物業(yè)費(fèi)是法定的費(fèi)用,，拖欠物業(yè)費(fèi)涉及全體業(yè)主權(quán)益。公示能起到監(jiān)督和自我約束的作用,。

      “每個(gè)小區(qū)繳納物業(yè)費(fèi)的期限不同,，因此業(yè)主對(duì)于拖欠的概念和看法也各不相同�,！壁w成說(shuō),，有的小區(qū)半年一繳，有的小區(qū)一年一繳,，因此業(yè)主對(duì)多長(zhǎng)時(shí)間不繳物業(yè)費(fèi)算是拖欠的認(rèn)識(shí)不一樣,，這就需要每個(gè)小區(qū)的業(yè)主自己決定。

      業(yè)主違約未改正可對(duì)其提起訴訟

      示范文本內(nèi)容：業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守本規(guī)約的各項(xiàng)規(guī)定,，違反本規(guī)約造成其他業(yè)主,、物業(yè)使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任,。

      對(duì)業(yè)主的違約行為,，業(yè)主、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)可以督促其改正,，也可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)督促其改正。

      如限期未改正,，業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)依本規(guī)約對(duì)其提起訴訟,。

      解讀：孟憲生說(shuō),，修改后的示范文本增加了對(duì)違約業(yè)主的訴訟內(nèi)容，如業(yè)主未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)改正,，將會(huì)被物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)起訴,，這一點(diǎn)很重要。以前業(yè)主違約都是由物業(yè)公司進(jìn)行追繳,，但根據(jù)物權(quán)法的解釋,，違約的業(yè)主侵占的是其他守規(guī)矩業(yè)主的利益。守規(guī)矩的業(yè)主們才是最大的受害者,，這部分業(yè)主擁有追討責(zé)任的權(quán)利,。此前的示范文本并沒(méi)有明確這一點(diǎn)。

      業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)來(lái)源由全體業(yè)主商定

      示范文本內(nèi)容：業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展日�,；顒�(dòng)的經(jīng)費(fèi)由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主承擔(dān),，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)預(yù)算，由業(yè)主委員會(huì)收取,。

      解讀：“以前業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)問(wèn)題非常不明確,�,！泵蠎椛�說(shuō)，除辦公經(jīng)費(fèi)外,，付出勞動(dòng)的業(yè)委會(huì)成員也理應(yīng)獲得勞動(dòng)報(bào)酬，但這個(gè)報(bào)酬不是工資,，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)的工作不是一種職業(yè),。

      對(duì)于以前業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源，趙成說(shuō),，有些小區(qū)業(yè)委會(huì)通過(guò)有償使用小區(qū)內(nèi)一些設(shè)施獲得,，有的則是業(yè)委會(huì)成員自掏腰包。新的示范文本只是提供一種選擇,，今后業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)并不是必須由業(yè)主分?jǐn)�,，最終的決定權(quán)由全體業(yè)主共同決定。