昨天，北京市住建委發(fā)布《管理規(guī)約(示范文本)》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(示范文本)》和《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)工作方案(示范文本)》，供業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)使用。示范文本提出，業(yè)主長(zhǎng)期欠物業(yè)費(fèi)將被曝光，但欠費(fèi)多長(zhǎng)時(shí)間被公示由小區(qū)業(yè)主自己決定。

      市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)趙成說(shuō)，三個(gè)示范文本相繼征求了市、區(qū)(縣)有關(guān)部門，以及部分物業(yè)管理專家、市物業(yè)管理糾紛調(diào)解專家的意見(jiàn)，并于今年3至4月在網(wǎng)上進(jìn)行了公示，共收到具體意見(jiàn)34個(gè)。市住建委等部門根據(jù)這些意見(jiàn)，對(duì)三個(gè)示范文本進(jìn)行了9處修改，并最終獲得通過(guò)。

      趙成說(shuō)，該示范文本對(duì)于引導(dǎo)和規(guī)范廣大業(yè)主合理使用、維護(hù)物業(yè)，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)，維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益都有重要作用。正式實(shí)施的三個(gè)示范文本并不是強(qiáng)制文件，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主可以以此為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)自己小區(qū)的需要和特點(diǎn)增減內(nèi)容。

      示范文本規(guī)定，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的《表決書(shū)》由業(yè)主簽收，也可由其配偶、子女、父母等共居的成年親屬簽收。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)，委托書(shū)應(yīng)載明委托事項(xiàng)和業(yè)主專有部分建筑面積，同時(shí)附業(yè)主和代理人身份證明文件。對(duì)此，市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)在工作時(shí)間都非常緊張，業(yè)主不可能隨時(shí)在家，因此他的家人及共居的成年人就可以代為簽收，這樣會(huì)增加業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)的機(jī)會(huì)。同時(shí)，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)，并表達(dá)自己的意見(jiàn)，但為了保證代理人的真實(shí)性，要求出示代理人的身份證明，這樣也維護(hù)了業(yè)主的利益。

      另?yè)?jù)了解，目前正在制定具有法律效力的《北京市物業(yè)管理辦法》(暫定名)參考三個(gè)示范文件制定。

      長(zhǎng)期欠繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主將上“黑榜”

      示范文本內(nèi)容：欠費(fèi)__月以上或長(zhǎng)期拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布欠費(fèi)情況。

      解讀：參與論證這三個(gè)示范文本的孟憲生說(shuō)，征求意見(jiàn)前的示范文本提出業(yè)主欠費(fèi)六個(gè)月以上要被公示，而修改后的文本提出要對(duì)欠費(fèi)業(yè)主公示，但欠費(fèi)幾個(gè)月的業(yè)主要被公示，由業(yè)主大會(huì)決定。

      孟憲生說(shuō)，業(yè)主應(yīng)該首先明確，物業(yè)費(fèi)是法定的費(fèi)用，拖欠物業(yè)費(fèi)涉及全體業(yè)主權(quán)益。公示能起到監(jiān)督和自我約束的作用。

      “每個(gè)小區(qū)繳納物業(yè)費(fèi)的期限不同，因此業(yè)主對(duì)于拖欠的概念和看法也各不相同。”趙成說(shuō)，有的小區(qū)半年一繳，有的小區(qū)一年一繳，因此業(yè)主對(duì)多長(zhǎng)時(shí)間不繳物業(yè)費(fèi)算是拖欠的認(rèn)識(shí)不一樣，這就需要每個(gè)小區(qū)的業(yè)主自己決定。

      業(yè)主違約未改正可對(duì)其提起訴訟

      示范文本內(nèi)容：業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守本規(guī)約的各項(xiàng)規(guī)定，違反本規(guī)約造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

      對(duì)業(yè)主的違約行為，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以督促其改正，也可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)督促其改正。

      如限期未改正，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)依本規(guī)約對(duì)其提起訴訟。

      解讀：孟憲生說(shuō)，修改后的示范文本增加了對(duì)違約業(yè)主的訴訟內(nèi)容，如業(yè)主未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)改正，將會(huì)被物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)起訴，這一點(diǎn)很重要。以前業(yè)主違約都是由物業(yè)公司進(jìn)行追繳，但根據(jù)物權(quán)法的解釋，違約的業(yè)主侵占的是其他守規(guī)矩業(yè)主的利益。守規(guī)矩的業(yè)主們才是最大的受害者，這部分業(yè)主擁有追討責(zé)任的權(quán)利。此前的示范文本并沒(méi)有明確這一點(diǎn)。

      業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)來(lái)源由全體業(yè)主商定

      示范文本內(nèi)容：業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展日常活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)預(yù)算，由業(yè)主委員會(huì)收取。

      解讀：“以前業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)問(wèn)題非常不明確。”孟憲生說(shuō)，除辦公經(jīng)費(fèi)外，付出勞動(dòng)的業(yè)委會(huì)成員也理應(yīng)獲得勞動(dòng)報(bào)酬，但這個(gè)報(bào)酬不是工資，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)的工作不是一種職業(yè)。

      對(duì)于以前業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源，趙成說(shuō)，有些小區(qū)業(yè)委會(huì)通過(guò)有償使用小區(qū)內(nèi)一些設(shè)施獲得，有的則是業(yè)委會(huì)成員自掏腰包。新的示范文本只是提供一種選擇，今后業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)并不是必須由業(yè)主分?jǐn)偅�最終的決定權(quán)由全體業(yè)主共同決定。