昨天,，北京市住建委發(fā)布《管理規(guī)約(示范文本)》,、《業(yè)主大會議事規(guī)則(示范文本)》和《首次業(yè)主大會會議召開工作方案(示范文本)》，供業(yè)主大會制定管理規(guī)約,，召開業(yè)主大會會議時使用,。示范文本提出，業(yè)主長期欠物業(yè)費將被曝光,，但欠費多長時間被公示由小區(qū)業(yè)主自己決定,。

      市住建委物業(yè)處處長趙成說，三個示范文本相繼征求了市,、區(qū)(縣)有關(guān)部門，以及部分物業(yè)管理專家,、市物業(yè)管理糾紛調(diào)解專家的意見,，并于今年3至4月在網(wǎng)上進行了公示，共收到具體意見34個,。市住建委等部門根據(jù)這些意見,，對三個示范文本進行了9處修改，并最終獲得通過,。

      趙成說,，該示范文本對于引導和規(guī)范廣大業(yè)主合理使用、維護物業(yè),，依法行使權(quán)利,、履行義務，維護廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益都有重要作用,。正式實施的三個示范文本并不是強制文件,，業(yè)主委員會和業(yè)主可以以此為標準，根據(jù)自己小區(qū)的需要和特點增減內(nèi)容,。

      示范文本規(guī)定,，召開業(yè)主大會的《表決書》由業(yè)主簽收，也可由其配偶,、子女,、父母等共居的成年親屬簽收。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會，委托書應載明委托事項和業(yè)主專有部分建筑面積,，同時附業(yè)主和代理人身份證明文件,。對此，市住建委有關(guān)負責人介紹,，現(xiàn)在工作時間都非常緊張,，業(yè)主不可能隨時在家，因此他的家人及共居的成年人就可以代為簽收,，這樣會增加業(yè)主參與業(yè)主大會的機會,。同時，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會,，并表達自己的意見,，但為了保證代理人的真實性，要求出示代理人的身份證明,，這樣也維護了業(yè)主的利益,。

      另據(jù)了解，目前正在制定具有法律效力的《北京市物業(yè)管理辦法》(暫定名)參考三個示范文件制定,。

      長期欠繳物業(yè)費業(yè)主將上“黑榜”

      示范文本內(nèi)容：欠費__月以上或長期拒繳物業(yè)服務費用的,，業(yè)主委員會或業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務機構(gòu)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布欠費情況。

      解讀：參與論證這三個示范文本的孟憲生說,，征求意見前的示范文本提出業(yè)主欠費六個月以上要被公示,，而修改后的文本提出要對欠費業(yè)主公示，但欠費幾個月的業(yè)主要被公示,，由業(yè)主大會決定,。

      孟憲生說，業(yè)主應該首先明確,，物業(yè)費是法定的費用,，拖欠物業(yè)費涉及全體業(yè)主權(quán)益。公示能起到監(jiān)督和自我約束的作用,。

      “每個小區(qū)繳納物業(yè)費的期限不同,，因此業(yè)主對于拖欠的概念和看法也各不相同�,！壁w成說,，有的小區(qū)半年一繳，有的小區(qū)一年一繳,，因此業(yè)主對多長時間不繳物業(yè)費算是拖欠的認識不一樣,，這就需要每個小區(qū)的業(yè)主自己決定。

      業(yè)主違約未改正可對其提起訴訟

      示范文本內(nèi)容：業(yè)主應自覺遵守本規(guī)約的各項規(guī)定,，違反本規(guī)約造成其他業(yè)主,、物業(yè)使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的,，應當承擔法律責任。

      對業(yè)主的違約行為,，業(yè)主,、業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以督促其改正,，也可委托物業(yè)服務機構(gòu)督促其改正,。

      如限期未改正，業(yè)主,、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會可委托物業(yè)服務機構(gòu)依本規(guī)約對其提起訴訟。

      解讀：孟憲生說,，修改后的示范文本增加了對違約業(yè)主的訴訟內(nèi)容,，如業(yè)主未在規(guī)定時間內(nèi)改正，將會被物業(yè)服務機構(gòu)起訴,，這一點很重要,。以前業(yè)主違約都是由物業(yè)公司進行追繳，但根據(jù)物權(quán)法的解釋,，違約的業(yè)主侵占的是其他守規(guī)矩業(yè)主的利益,。守規(guī)矩的業(yè)主們才是最大的受害者，這部分業(yè)主擁有追討責任的權(quán)利,。此前的示范文本并沒有明確這一點,。

      業(yè)委會經(jīng)費來源由全體業(yè)主商定

      示范文本內(nèi)容：業(yè)主大會及業(yè)主委員會開展日常活動的經(jīng)費由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主承擔,，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過預算,，由業(yè)主委員會收取,。

      解讀：“以前業(yè)委會的活動經(jīng)費問題非常不明確,。”孟憲生說,，除辦公經(jīng)費外,，付出勞動的業(yè)委會成員也理應獲得勞動報酬，但這個報酬不是工資,，因為業(yè)委會的工作不是一種職業(yè),。

      對于以前業(yè)委會的活動經(jīng)費來源，趙成說,，有些小區(qū)業(yè)委會通過有償使用小區(qū)內(nèi)一些設(shè)施獲得,，有的則是業(yè)委會成員自掏腰包。新的示范文本只是提供一種選擇,，今后業(yè)委會的活動經(jīng)費并不是必須由業(yè)主分攤,，最終的決定權(quán)由全體業(yè)主共同決定,。